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請問你偏好買新大樓還是老公寓？

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發達總裁 山頂洞人 發表於 10-03-08 18:25 | 只看該作者

(第1篇)

請問你偏好買新大樓還是老公寓？

請問你偏好買新大樓還是老公寓？

城市的天際線，被大樓嶄新的玻璃閃耀著，走過那些全新落成的大樓，氣派的外觀，高挑的門廳，掩映而出的水晶燈光，還有令人目不暇給的新建材，看起來戒備森嚴的門禁管理，大家都會心生羨慕。然後心理總盤算著，新大樓比起舊大樓和老公寓貴上3成價，到底值得不值得？

舊公寓土地持分大

上班一整天，拖著疲累的身軀回家，看著老式舊公寓的4層樓樓梯，心想著還有沒有什麼傢俬雜貨忘了買，上了樓可不想再下樓呢！想想這近30年的老公寓，和隔壁鄰居近得聲息相聞，隔壁孩子功課沒寫，樓上住戶搬動家具，想不知道都不容易。

30坪的房子，土地持分有8坪，一旦更新改建，就知道什麼是增值利益了，熬了這些年，等得不就是這個，期待都市更新建商快來談！

第一步：用電梯當指標！

在這個高房價的城市裡，新大樓、老公寓，到底該選那一種呢？其實有幾個指標可以先行評估，首先是電梯在你生活裡的重要性，那些完全不想進行垂直移動的人們，大樓是你的首選，新舊就看預算了。

但對崇尚「有土斯有財」相信增值獲利等得到的人，土地持分比較大的公寓，是有套利機會的投資。

老公寓單價新為大樓的7成

另一種比較切合時宜的評估法，請先列出你的總價預算，才能有比較明確的判別基礎。
總價＝單價×坪數
以台北市而言，在新大樓平均房價50萬的地區，老公寓的單價粗估為新大樓的70～75%，以1500萬的購屋預算，買老公寓約在40坪左右，買新大樓就30坪。

老公寓公設比0、新大樓管理佳

這其間的差別還包括，老公寓公設比幾乎等於0，40坪是實際使用坪，包月收垃圾掃環梯每戶250-300元，公共電費分擔每月在50元以內，出入總得爬樓梯，安全設備是守望相助和警察巡邏。

買新大樓的現實生活，是接近30%的公設，30坪新大樓，室內有21坪，格局方正的話可以作到2房1廳，如果1戶2-3口人，夠用也能住得舒舒服服。

不過每月尚須支付管理費，行情約是每月70-100元/坪，30坪新大樓每月負擔在2000-3000元之間，享受完善安全的管理服務，還有氣派美麗的門廳。

如果，同一區域裡的新大樓，坪數不夠用的話，移動區域到較外圍的生活圈，也是個方法。在考量需求坪數的尺度，進行購屋區域的調整，就能在總價與坪數間取得平衡。

老屋等都更？

以投資的角度來看，老公寓等都更，身價可以翻倍，但是都更條件限制重重，還要所有所有權人的同意，中間所要付出的溝通成本和風險也不小，忠孝東路SOGO旁正義國宅就是談不攏，一談十六年即是一例。

否則就是將老屋重新裝潢，但若屋齡超過三十年，下一任買家可以向銀行貸款的成數會變少，就算有買家喜歡，貸不到款也可能會成為一個門檻。

反之新大樓賣相佳，人總是容易被漂亮的外觀吸引，除非遇到注重土地持分的買主，否則擁有可以馬上進住的優點，馬上轉手率可能更高。

買間房子，究竟是要付更高的維護費用，支出折舊的價值，來享受新大樓帶來的立即樂活；還是忍受腳痠爬樓梯，鄰居聲息相擾，等待老公寓增值潛力實現，這不只是購屋選擇問題，更是人生價值觀、投資理財觀的展現。

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