本帖最後由 成者為王 於 09-10-06 19:39 編輯
玉山證券 提供
投資結論
本淨比屬偏低，且考量公司整地成效優異、928推案可望熱銷，投資建議為買進。
1.基泰928推案具位置優勢，預計推出後可望熱銷：
公司將於928檔期推出「基泰台大」與「基泰四季」，目前接待中心皆已完成。前者屬於大坪數豪宅共50戶，地處公館，總銷28億元，潛銷階段已吸引超過200戶登記，預估推出後熱銷機率相當濃厚；後者總銷15億元，地處汐止，近期該區房價呈現價穩量增，與其他地區價漲量縮比起屬健康，在看好政府積極建設南港與未來就業機會進入，汐止房價具補漲空間，預估推案後亦能熱銷。
2.手中土地將採擴大與鄰地合建或都更，增加基地面積以提升開發價值：
公司預定明年推出「基泰微風」、「基泰忠孝」與「基泰AIT」，合計總銷99.5億元，前者近期基地面積在加入鄰地整合後，增加300坪，而後兩者則在取得建照後，鄰地地主欲加入開發，預計未來總銷均能再增加。近來整地成效優異，多案積極，未來手中20塊土地將持續透過合建或都更，使每塊面積能達一千坪再推案，可使原本面積小無開發價值的自有土地更具條件。
3.預計今明兩年營收將為35.86、30.52億元，EPS為1.82、1.63元：
9月起「基泰之星」、「基泰天母」與「基泰明德」分別完工交屋，為舊案認列的高峰，比重將較前兩季高，加上明年交屋的「基泰帝景」與「基泰國際」預計今年工進可達成65%與40%的水準，全年營收將為35.86億元(YoY+59.88%)，EPS為1.82元。展望明年，除僅存「基泰帝景」、「基泰國際」與「基泰明德」能持續外，預計將加入近期928推案跨過認列門檻後能依工程進度入帳，另考量先前自其他建商接手的「海帝案」於H2時可做一次性的認列，營收將為30.52億元(YoY-14.89%)，EPS為1.63元。
4.本淨比屬偏低，且考量公司928推案可望熱銷，投資建議上調至買進：
至Q2止公司負債約76.6億元，負債比為62%，9月交屋後將大幅還款，預計降至50億元以下，負債比51%，未來公司將持續健全財務結構，使比率維持5成以下。近來基泰整地成效優異，都更土地達1.2萬坪，有助日後推案，以明年底預估淨值計算本淨比將為0.96倍，位於三年歷史合理區間0.45~2.75倍內，相較於同業屬偏低，並考量公司928檔期的推案具位置優勢，且潛銷洽詢的狀況良好，推出後可望熱銷，故投資建議上調至買進。
單位:百萬元;%

資料來源：基泰、玉山投顧
1.基泰成功試行REITs土地開發模式，並提供售後租回、售後仲介與售後服務：
基泰為國內中型營建商之一，其主要業務為委託營造廠興建住宅出售出租等業務，為其營收唯一來源，自成立以來推案均以台北市精華地段為重心，未來仍是如此，由於台北市取得土地日趨不易，標地價格持續上攀，為控制總價與總量以因應市場，近年主推大坪數豪宅與精品小宅等商品，強調飯店式管理，較無商業辦公大樓的作品，並於基隆推出墓地「記憶典藏館-香格里拉」，有別於其他同業的推案思維。公司並成功試行REITs土地開發模式，另提供售後租回、售後仲介與售後服務等，增加投資誘因，使得部分小宅商品銷售速度表現良好，
2.基泰928推案「基泰台大」與「基泰四季」具位置優勢，預計推出後可望熱銷：
公司將於928檔期推出「基泰台大」與「基泰四季」等兩個建案，目前兩者接待中心皆已搭建完成。「基泰台大」屬於大坪數豪宅，共50戶，地處公館具位置優勢，總銷約28億元，並已取得建照，近期鄰地地主希望併入合建開發，將可使基地面積增加50~70坪，如此將延後至年底推案，屆時提出變更設計便不會影響動工，目前潛銷階段已吸引超過200戶登記，玉山預估推出後熱銷機率相當濃厚；「基泰四季」地處汐止，近期該區房價呈現價穩量增，與其他各地開價過高造成追價不易而呈現價漲量縮的情形有所不同，屬供需平衡、溫和成長的狀態，在看好政府積極建設南港與未來企業遷入將帶進就業機會，汐止房價比起南港、內湖將具補漲空間，目前該案總銷15億元將分兩期推出，第一期總銷約10億元，採大坪數別墅方式，與長虹(5534)的928推案「長虹大鎮」具市場區隔，在汐止房市相對健康下，預估推案後亦能呈現熱銷，合計基泰928推案量共38億元。
3.手中土地採擴大與鄰地合建或協商都更劃定，增加基地面積以提升開發價值：
除前段敘述的928檔期推案之外，公司預定年底或明年初推出「基泰微風」，另明年推案有 「基泰忠孝」與「基泰AIT」，合計總銷共99.5億元，其中前者近期基地面積在加入鄰地整合後，已從500坪上升至800坪，而後兩者則如同「基泰台大」一般，在取得建照後，鄰地地主紛紛欲加入開發，預計未來總銷均能再向上增加，尤其總銷60億元為最大的「基泰忠孝」目前基地三個方向均有洽談都更，未來增加幅度也相對樂觀。
而公司目前亦採取延長戰線的方式，手中另15~20塊，包含士林、萬華、中正區等的土地未來將透過與鄰地合建或協商都更劃定，以使每塊整合面積均能達1,000坪左右再推案，可使原本面積小無開發價值的自有土地更具條件，近來公司整地成效優異，自Q1至今包括「吳興街」、「共和敦化南路」、「台糖雙園街」與「士林光華戲院」等地皆積極且浮出檯面，共約5,600坪，目前手中都更土地達1.2萬坪，有助於未來推案。

4.預計今明兩年營收將為35.86、30.52億元，EPS為1.82、1.63元：
營收方面，09年主要認列皆來自於去年520前的推案，包括「基泰帝景」、「基泰之星」、「基泰天母」、「基泰明德」與「基泰國際」，均採完工百分比法且已全部完銷。9月起「基泰之星」、「基泰天母」與「基泰明德」分別進入完工交屋，為舊案認列的高峰，比重將較前兩季高，加上明年交屋的「基泰帝景」與「基泰國際」預計今年工程進度可達成65%與40%的水準，全年營收將為35.86億元(YoY+59.88%)，EPS為1.82元。
展望2010年，除僅存「基泰帝景」、「基泰國際」與「基泰明德」能持續外，預計將加入近期928推案跨過認列門檻後能依工程進度入帳，另考量先前自其他建商接手的「海帝案」於H2時可做一次性的認列，營收將為30.52億元(YoY-14.89%)，EPS為1.63元。
5.本淨比屬偏低，且考量公司928推案可望熱銷，投資建議上調至買進：
截至Q2止公司總負債約76.6億元，負債比約為62%，在9月交屋後將大幅還款，預計降至50億元以下，負債比為51%，未來公司將持續健全財務結構，使該比率維持在5成以下，若以今年交屋總額全數，最佳可降至4成。就投資建議，近來基泰整地成效優異，目前手中都更土地達1.2萬坪，有助於日後推案，以明年底預估基泰淨值計算目前本淨比將為0.96倍，位於三年歷史合理區間0.45~2.75倍內，相較於同業實屬偏低，並考量公司928檔期的推案具位置優勢，且潛銷洽詢的狀況良好，推出後可望熱銷，故投資建議上調至買進。
表一：基泰目前推案及未來推案庫存 (單位:億元)


地區
總銷金額/劃定整合面積
淨利率
銷售狀況
預計09年認列金額
基泰帝景
信義區
16
12.40%
100%
5.04
基泰之星
信義區
27
22.60%
100%
14.44
基泰天母
士林區
9.2
19.70%
100%
5.38
基泰明德
北投區
7.4
19.60%
100%
2.89
基泰國際
大安區
28.6
26.30%
100%
8.11
基泰台大
中正區
28
26.00%
2009推案
--
基泰忠孝
中正區
60
24.00%
2010推案
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基泰AIT
內湖區
27
16.00%
2010推案
--
基泰微風
中山區
12.5
28.00%
2010推案
--
基泰四季
汐止
15
20.00%
2009推案
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集英街
文山區
547坪(整合中)
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景美段
文山區
450坪(整合中)
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內湖路一段
內湖區
760坪(整合中)
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永吉路案
信義區
444坪(整合中)
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吳興街
信義區
1,960坪(整合中)
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民生西路
大同區
753坪(整合中)
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重慶北路二段
大同區
1,543坪(整合中)
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2012推案
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重慶南武昌街口
中正區
826坪(整合中)
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2012推案
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共和敦化南路
大安區
1,334坪(整合中)
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台糖雙園街
萬華區
1,080坪(整合中)
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光華戲院
士林區
1,476坪(整合中)
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中山路二段
永和
729坪(整合中)
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香格里拉
基隆
28,000坪
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2012推案
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