法拍屋、都更好生意？民眾留心停、看、聽
2009/12/14 14:40 時報資訊
繼10月國產局以一坪103.9的天價標脫中正區忠孝東路二段老舊公寓後，台北地院上（11）月23日也以769萬，高出底價4.5倍的歷史紀錄，拍出大安區建國南路一段、濟南路三段巷內，位都更單元內的一棟無土地所有權的老舊透天厝。雖然房市在短期內受政策壓抑，前景渾沌，但積極的投資人仍有極高意願追逐具增值潛力的標的。
永慶房屋研展室協理黃增福表示前述三層樓透天厝建物總面積26.6坪，雖深居巷內且無土地所有權，其價格若按照一般銀行授信規定或市場買賣，僅能以建物折舊後的殘值考量，則這棟超過耐用年限又沒有土地使用權利的建物，不具抵押貸款及使用、收益的條件，拍出機會渺茫。但這棟透天厝的得標人未來參與更新，只要提出77年8月1日以前興建完成者之證明等文件，並支付實施者更新費用，即可依「台北市都市更新自治條例」第19條等「現地安置」相關規定，取得原樓地板面積的建物，且其座落知名豪宅帝寶後巷，直線距離不到80公尺，整塊更新單元使用分區為第三之二種住宅區，容積率高達400％，且三面臨路，面積超過400坪，易於塑造高質感住宅社區，保守以更新後85萬的房屋單價及15萬的工程造價設算，再扣除769萬的取得成本，得標人可望賺取超過千萬的利潤，獲利翻倍；若是實施者或建商直接購入，也可因妥善處理舊違章建築戶而取得容積獎勵，增加建築投資的財務操作空間，誘因頗大。
永慶房仲集團研展室統計，依北市都更處現行公告，排除海砂屋、輻射屋、921震災受損及市政府劃定之更新單元，截至目前為止，由地方社區居民根據「都市更新條例」第11條自行劃定的更新單元已達321件，今年受改建成功案例激勵，申請件數更超過122件，較去年大增2.6倍，民眾參與都市更新辦理的熱潮正熾。黃增福指出，再加上市府已著手修正建築物室內增設停車空間獎勵容積法規，將在3年內逐年遞減獎勵上限、6年內全面廢止，直接衝擊實施者、地主的分配條件，勢必迫使許多洽談中的個案上緊發條，搶在落日條款生效前，全力完成都更程序，以爭取更多建築面積，所以短期內，除了申請自行劃定，事業計畫的件數也會持續攀高。
然而，高獲利的背後是否隱藏著高風險的陷阱？依據台北市都市更新處的最新統計，歷年事業計畫核定比例最高的區域落在南港、文山、內湖等三區， 黃增福 分析，這三區原本劃定的單元數量就不多，且由市府劃定或依都市計畫劃定的比例也相對較高，僅次於大同、萬華，在政府政策引導及近幾年房地產市場板塊變動的趨勢下，成功比率最高。反觀劃定總數最高但核定比率最低的中正、大安、中山等三個精華區，其更新單元多為民間這兩年看準市場發展的自行劃定案件，實際核定成果可能難於短期內呈現。再加上都市更新較一般土地開發流程冗長，且精華區一地難求，地主對於價格認知、分配內容、產品設計、流程服務更是錙銖必較，更新操作難度極高。尤有甚者，近期知名的幾個案例也不乏在完成最複雜的都市更新流程後，卻碰上地主不願意配合辦理信託、融資或提起異議、訴訟等波折。
黃增福強調，都市更新是政府「十二項愛台建設」之一，近期公權力伸張，除了公有地管理機關已修法參與更新，對公聽會及各項資訊揭露的要求更具體，對於強制拆除不同意住戶的配套措施也已完成，再加上建商、地主透過都市更新進行土地開發較有誘因，是可以永續經營的事業。但一般民眾也應認清執行都市更新的專業門檻高，從範圍選定、流程事務辦理、建築規劃、產權管理、價值鑑估、融資申請，乃至更新後的選配事宜、稅務規劃都需要有經驗的專業人士協助，且每個基地的個案條件殊異，評估過程及計畫內容都得量身訂作，因此民眾看好都更前景，想從老舊破屋淘金，一定要尋求專業顧問提供完整的諮詢服務。