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中國房屋市場
(2010/05/04 由工銀投顧提供)
研究標的: 營建地產
重點摘要
中國打壓第三套房政策『新國十條』出籠。
中國新增貸款過度集中房市投資，打房政策可能造成經濟成長下滑。
預估2H10房地產將出現修正，須留意營建相關及鋼鐵和水泥類股。
經濟評論
中國房屋市場概況：
03/2010中國70個大中城市的房價較03/2009上漲了11.7%，創下五年來的最大漲幅，主要是去年中國政府推出保增長的經濟刺激方案，地方政府將經濟成長視為主要政績，積極將銀行及資本市場資金投入房市，由2008年4兆新增貸款擴增至2009年的9.6兆，年增長接近250%，以空地融資貸款炒房的風氣日盛，為防止銀行壞帳及房市泡沫化，政府三度上調存款準備率，2010年以來自貨幣市場回收近二兆人民幣，近期國務院公佈『新國十條』，全面暫停第三套房購屋貸款，以04/2010北京房市為例，出現價量齊跌的現象，顯示購屋者預期房價心態偏於保守。
中國商品房投資過熱，頭重腳輕出現弊端：
2H09以來房地產新開工面積維持增長，但1Q10政府見房價持續高漲，開始打壓房市，1Q10使得土地開發面積大幅縮減，但地產商已投入大筆金額，工程無法短期取消下，供過於求使得房價下修機會很大；由表一以全國固定資產投資來看，1Q10約為3.5兆人民幣，其中城鎮投資佔近3兆人民幣，而地方的投資仍集中在商品房，商品房銷售佔城鎮投資26.77%，東部地區比重更高達35%，這種短期新增投資，衝高經濟成長的現象，普遍存在中國各省份。
結論：
若中國房價出現回檔，會出現幾個問題：
1.首先囤積大量房產的建商壞帳比例會增加，再者上調存款準備率二碼，可能造成建商資金成本壓力，進而出售庫存變現；而地方政府及企業將土地和房屋向金融機構做抵押貸款，房價如果只是回檔，債務可能不嚴重，若房地產因供過於求的預期心理出現崩盤，對整體金融體系影響較大。
2.打房另一個風險在於，土地拍賣是中國地方政府重要稅收來源之一，中國政府在主導房屋市場降溫下，如何兼顧不引起房市崩跌，又能抑制房價增速，是取決於政策施行力道的強弱，另一方面，過去中國各地高經濟成長，主要是受到新增貸款投資所推升，緊縮放貸可能會造成經濟出現回擋。
3.以目前金融機構房地產貸款占資金餘額20%，而中國房地產開發及個人房貸款餘額，分別占金融機構貸款餘額的6.6%和11%，這些數字都不算太高，當房地產出現量縮，影響比較嚴重的是營建所需的水泥和鋼鐵等行業。以圖三來看，土地開發面積創下近年來新低，可解釋為新屋市場買氣萎縮造成餘屋增加，出現價量背離的現象。
IBTSIC認為目前的房貸新政策對於在中資銀行房貸業務量衝擊大，而上證綜合指數中金融股佔權重約32.8%，是造成近期股市表現弱勢的主要原因。將個人擁有的第三套及以上住房納入房產稅的徵收範圍不一定會增加房屋的成本，因為房產稅不會隨著房屋現值的變動而變動，就像台灣課徵豪宅稅一樣，即使成本有所增加也只是固定成本，在五一假期前全面取消第三套房貸款，及提高存款準備率，對房地產有一定的降溫效果。
投資評等說明
評等隱含報酬率空間
強力買進> 50%
買進30%~50%
區間操作預期股價波動區間 < 30%
觀望
建議降低持股
近期股價將呈持平走勢
無法由基本面給予合理評等

‧相關產業: 營建地產