劉彥萱 粘祐誠黃冠瑋何佳陽
2025年7月23日 週三 下午11:47

法務部行政執行署士林分署將於8月5日舉辦拍賣會，提供多筆分布於士林、南港、內湖及三芝等地區的土地，吸引不少投資人關注。然而，專家提醒，法拍土地雖然價格誘人，但潛藏多項風險，包括未來可能面臨的土地增值稅負擔、土地使用分區限制以及特殊資格要求等問題。民眾在參與競標前，應詳細了解標的物資訊、評估自身財務能力，並考慮後續可能產生的各項成本與限制。
士林分署拍賣會。（圖／TVBS）
 
法務部執行署主任行政執行官黃國書表示，此次將拍賣一位因積欠遺產稅的義務人名下位於內湖路安康路的土地，底價約960萬元，歡迎民眾參與競標。他強調，有意參與拍賣的民眾應事先了解不動產標的基本資訊，包括地號、件號、權利範圍、面積、位置、是否點交、是否有佔用情形，以及底價和需準備的保證金金額，並評估自身經濟能力是否足夠應付。黃國書進一步提醒，若順利得標，買家必須在指定期限內繳清尾款，通常為七天，否則將喪失得標資格。

 
房產專家徐華辰以台北市北投區大屯段的土地為例說明潛在風險。他指出，該土地的拍後增值為正數，目前公告現值約每平方米2200元，但平攤價格計算後約為每平方米2147元。徐華辰解釋，在這種情況下，得標人未來若想脫手該土地，必須負擔2147至2200元之間的土地增值稅差額。他特別提醒，當下以低價買入看似划算，但未來轉售時，因前低後高造成價差擴大，可能提高課稅基礎。
法拍土地稅務成本不容忽視。（圖／TVBS）
不動產智庫發言人張旭嵐補充，未來計算土地增值稅時，會參考前一次的入手價格。若入手價格比現有公告現值便宜，土增稅的計算基準就會以當初購買價格為準，可能導致未來需繳納較高稅額，吃掉原本的利潤。
除了稅務問題，徐華辰也強調土地使用分區的重要性。他表示，部分土地需要特殊資格才能購買，例如原住民保育區的土地需要原住民身分。一般投資人若想購買這類土地，除非借用他人名義，但這又會帶來其他風險，因為土地需過戶到他人名下，未來能否取回存在不確定性。
 
專家建議，雖然法拍土地價格具吸引力，但考量到後續使用、轉售與稅務成本，民眾在購買前應諮詢專業律師或不動產顧問，避免誤踩陷阱。