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買房超甜價來了？專家揭市場派建商祭「流血價」背後盤算：1情況錯過捶心肝
Yahoo奇摩房地產編輯部2025年7月24日 週四 上午9:11
【文／李寧】近來房市氛圍詭譎、買氣平淡，為了刺激房屋銷量，屢傳有建商大幅降價15至20%，據傳該建商正是多年來穩據全台推案量榜首的寶佳集團，儘管寶佳旗下建設出面澄清，「降價僅為部分地區特定建案」，但有專家認為，「全台還沒出現大降價不代表不會發生，只是現階段尚未成真」，並列舉4種降價情境，當買家錯過撿便宜好時機「就會捶心肝」！
據內政部實價登錄預售揭露資料，2025年5月全台預售屋揭露量為3153件，較去年同期的16523件減少約81%，大環境處於冷清狀態。在建商「讓利」大戰下，有傳言指出，寶佳機構出手「全台旗下線上個案將降價15至20%」，且此次的降價策略，極有可能看到實價登錄破盤價；對此，住展雜誌企研室總監暨陳炳辰指出，這類降價情勢雖非首例，但過去案例大多是小建商個案，因此在價格的操作上有較多空間，以這次建商品牌與降價策略的規模來看，確實為歷史上相當罕見。
不過，針對寶佳集團傳出全台建案降價15至20%一事，馨傳不動產智庫執行長何世昌則認為，網路瘋傳的消息與第一線資訊有落差，從目前多個縣市新建案第一線消息來看，並未出現網傳全台大降價的情況，「但不代表這件事不會發生，只是現階段尚未成真而已。」
▲全台時不時有建案降價消息傳出，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，網路瘋傳的消息與第一線資訊有落差，從目前多個縣市新建案第一線消息來看，並未出現網傳全台大降價情況，「但不代表這件事不會發生，只是現階段尚未成真而已。」圖/非當事個案
「市場派」建商重視房市景氣 4種降價策略曝
何世昌表示，寶佳不僅是大規模量產型建商，更是「市場派」建商；所謂「市場派」的意思，是指在定價策略上會隨著景氣起伏進行彈性調整，有別於「品牌派」建商固守價格。在觀察寶佳過去以來的價格策略，發現若出現降價，通常是「循序漸進」式降價。
而寶佳的降價模式，往往在以下4種環境下進行價格調整。
1.建案銷售停滯、區域供過於求
何世昌說明，寶佳推案數量多、推案量大，倘若在同一區域內，發現旗下各建案都賣不動，這時就會意識到並非個案銷售不佳，而是整個區域供需出狀況，且通常是需求減緩造成的供給過剩，此時會決定整個區域內的建案同步降價。
舉例來說，2014至2015年間，寶佳在桃園青埔特區有大量推案，當時青埔最高成交單價已見到4字頭，平均成交單價約在3字頭；然而，寶佳可能察覺到市況不對勁，於是在青埔重要交通路口的預售案廣告看板，率先打出「一坪26萬元」破盤價，降幅超過15%。
他直言，「現在回頭去看簡直夭壽便宜。這也讓購屋族了解一件事，『趁建商病要他命』，建商大降價時就是撿便宜好時機，錯過了就會搥心肝。」
2.餘屋案出清
寶佳之所以被外界視為「市場派」建商的另一個因素，是他們向來不留餘屋，或者餘屋存量極低；所謂餘屋指的是成屋後未賣出的房屋，並非指預售屋。
當寶佳啟動價格戰時，「殺最兇的並非預售屋案，而是即將交屋，以及已經交屋的成屋案餘屋」，何世昌表示，這類產品在景氣極差時會出現「骨折價」。
舉例來說，2016至2017年，桃園八德擴大重劃區當時市況極差又逢大量交屋潮，新建案價格從2字頭下滑至1字頭，寶佳的成屋餘屋單價砍至14萬，降幅達 30％。
因此，何世昌提出建議，「如果購屋族非得要超甜價才買，或許可以等待寶佳成屋案出清價那一刻來臨。事後回頭去看，買家個個是贏家。」
3.個案調整
目前寶佳做法比較類似「個案調整」階段，部份銷售成績較遜色的預售案，以及餘屋量較多的成屋案售價的確有所調降。何世昌表示，近期台南大華建設個案退款降價，正屬於此類。
4.景氣全面反轉
倘若這波房市景氣如同2014下半年至2017年底的全面反轉，何世昌指出，這時寶佳會毫不猶豫在全台祭出大降價。「市場派」的顯性操作策略，就是儘快把手上案件套現、回收資金，又或是套現後再將資金投入下一案，提高資金周轉率。
不過，從去（2024）年第四季以來至今，全台房市仍未全面反轉，反而如同我們先前所預估般呈現「七都走勢分歧」，像是寶佳大本營桃園市，或者是新北市等地市況相對穩健，多數建案售價沒有調整。
儘管多數建案價格沒調降，但何世昌認為，購屋族不必氣餒，因為「房價是談出來而非等出來的」，現在只要有誠意出價、願意買願意談，相信案場都願意向業主爭取更大的讓價空間。