2025/09/01 05:30  
史上最大交屋潮已經到來，不少購屋族面臨申貸排長龍、利率調升等衝擊。（資料照）
記者徐義平／專題報導
近5年全台、六都加新竹縣市預售屋揭露中位數總價變化
史上最大交屋潮已經到來，又碰上房貸總量管制，不少購屋族面臨申貸排長龍、利率調升等衝擊。房產業者認為，申請得到房貸都不算嚴重，最擔心的是房貸成數不足，要在短時間內補足高額缺口，甚至可能被拒貸；因此，希望管制能不溯及既往，尤其前幾年預售階段買進的民眾，以及讓超過10年未調整的高價住宅限貸門檻適度調整，甚至對換屋族第2戶給予相關作業規定。
過去3年預售屋賣掉5.4兆 房貸資金需求驚人
根據信義房屋統計，2022至2024年，全國預售屋賣掉5.4兆元，即使扣除交屋償還的土建融金額，未來交屋階段所需的房貸資金仍相對驚人。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售時買進總價未觸及高價住宅限貸門檻，但交屋時因房價漲多，導致鑑價超越高價住宅門檻，是這波房價大漲且信用管制最大的誤擊族群，過去央行管制政策應是導向購買高價住宅者要多掏錢，沒料到近幾年前預售建案漲多，也許央行應討論如何避免錯殺。
進一步彙整內政部預售屋揭露中位數總價，2021年1月，全國預售屋中位數總價1150萬元，但2025年1月已拉高至1552萬元，5年漲幅近35%。六都中，除台北市5年漲幅貼近3成外，其餘五都均為3成起跳，而中南部三都漲幅更超過5成，尤以高雄市5年漲77.72%最多。
中南部三都 預售屋中位數5年拉高逾5成
房產業者指出，全國預售屋揭露中位數總價5年拉高近35%，顯示需要申請房貸的額度也跟著增加，部分換屋類型的預售屋總價更貼近10多年前高價住宅的管制門檻。
馨傳不動產智庫執行長何世昌則表示，即使央行願意將高總價認定放寬，對於市況幫助也不大，因為降低不動產放款集中度的緊箍令依然存在，銀行不可能大舉放款。不過，放寬高價住宅認定，有較大可能讓建案規劃坪數稍微放大，新案大量規劃鳥籠宅的情況或將趨緩。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，高價住宅限貸問題不僅導致第7波信用管制的貸款成數再壓縮，更嚴重的是長年不檢討的總價管制紅線，不但沒反應15年來房價變化，甚至扭曲建商推案、定價策略，未讓土地資源進行最高、最佳的價值發揮，而且機關算盡，最後還是難逃限貸陷阱。
另，他建議，央行也要同步考量其他單位祭出的管制手段已具執行成效，包括私法人購置住宅限制、多戶住宅限貸、豪宅稅、囤房稅、房地合一稅等，重新檢討高價住宅限貸的作法。