Yahoo奇摩房地產編輯部
2025年9月4日 週四 上午9:11


Yahoo房市觀察員 / 鄭ASH（資深房產媒體人）
預售市場看到交屋潮碰到限貸壓力搞出貸差錢洞，爆發違約潮、出現認賠殺出的逃命價，誰還敢進場買？誰不會怕現在進場是買在高點？房地「慘」業下半年怕是等不到什麼好消息，可能有機會降息吧！但問題是現在借錢要排隊，借了也恐怕借不到位，降息現在要死不活的買氣估計也幫助不大。今年很多案子預約七八成，轉訂退到剩一兩成，慢漫再「凸」到三四成，苦撐待變的，但也有些案子賣得動，衝得過六七成門檻，有機會拚年底完銷或剩個2成未來成屋再拉高價賣的。離去年919金龍海嘯差不多快一年，我們來盤點一下「6都+1」。

北市新案百萬行情
台北市新案百萬行情，市中心120、130萬起跳，已經是共識，台北房市完全是好野人才玩得動大富翁遊戲，蛋黃區精華地段50坪以下中小坪數案是主流。最大議題加持的區域，仍是台北雙星、舊塔城街牛肉麵那一塊地要推的冠德明日埕所帶動的北萬華、大同區等泛西區概念，銜接到輝達光環的北士科、外溢到三重二重疏洪道重劃區。

新北各路重押塭仔圳
新北買氣隨著「通勤」概念的軌道經濟走，高價區域下修，相對低檔的站點靠著「便宜治百病」吸買氣外，成交還有機會漲個1成多。目前肉眼可見站體完成，預計2027年通車的萬大線多站點所在的中和，以及已通車實質改變通勤習慣的環狀線型沿線站點，都能持續拉升價格，也能維持基本買氣動能。
下半年新北的重點區域是年底泰山、新莊間超級超級大片的「塭仔圳重劃區」要在年底配地，占地397公頃，面積約當15.3個大安森林公園，茂德、元利、中悅、炎洲和在地的地景都有萬坪土地，甲山林、麗寶、東騰、國美、玖原、易家也都握有5千坪以上土地，沒意外就是新北未來五年推案量最大的區域。
塭仔圳屬於新莊一側已有自辦重劃案賣上7字頭，泰山舊市區靠近塭仔圳的新案也站上6字頭，推估明年塭仔圳會先嘗試7字頭壓力線，成交落大概在55-65萬元間。另外，國際建築師Zaha Hadid設計的淡江大橋，預計明年第一季通車，搭配去年初動工、2029年中完工的淡北道路，一起拉動目前3字尾的淡海新市鎮交易量，另一側的北市科輝達還會持續被提（ㄔㄠˇ）及（ㄗㄨㄛˋ），當作關渡竹圍紅樹林到淡水這段推案重要議題，畢竟新北有捷運還低於6字頭的選擇，真的不多了。

桃園房價進入內循環
桃園呈現停滯情況，青埔、中路、小檜溪、經國、龜山A7、八德擴大等幾個重劃區，新開案是一個價、成屋後餘屋銷售是一個價、推案潮交屋後進入中古市場又是一個價，樓梯越走越往下，價格下拉的力道，大於新案創高價的力量。北客外溢創高價的量能，早在高速公路、高鐵、機捷反映過了，未來桃園捷運的作用，比較偏向在地客的「內循環」。

新竹中古物件拋售增
新竹房市不靠重大建設，只靠竹科工程師這群特殊族群支撐，工程師則靠科技業表現吃飯，但要知道不是人人都是台積電，上半年關稅跟地緣政治角力的不確定性風險會延續到下半年，波動下中古市場的拋售件增加，可能會導致緩跌趨勢成形。

台中房市分化成屋苦撐
台中下半年則有綠美圖落成、14期漢神洲際廣場的話題，加上市長任期倒數階段丟出的台中大巨蛋，北屯的能見度會相當高。西屯七期房市期待新光三越氣爆後也將重新開幕，還有台中101話題熱度支撐。烏日高鐵特區則有「D-ONE第一大天地」大型百貨商城值得期待。整體來說，台中房市會開始分化，幾個知名且建設多的屯區，瞄準口袋深的台商族群慢慢賣；攻首購首換的區域，價格必須認命要「接地氣」，透過早鳥、讓利、甚至晚鳥滑壘價的手段吸引客人，甚至先不開價，舉辦秘賞，試探消費者心中價格防線。台中房市將發揮獨創各種夜市爆紅小吃的靈活創意，每個案子變出各種花招，誰能穩住信心、誰撐的久，誰就能成為「個案表現」下，低調賣出成績的贏家。反之，也可能會有案子要做好進入成屋銷售的長期抗戰心理準備。

台南全靠南區撐下半場
台南已經吃完南科紅利了。過去南科規劃時忽略周邊重劃區的生活機能配套，讓過去南科議題帶動的買氣跳過周邊，直接選擇舊市心的平實、虎尾寮、星鑽、南台南跟市政特區、永康、鄭仔寮、九份子，現在舊縣區跟南科周邊買氣無以為繼，市心高起來的價格則面臨中古競爭和來人銳減，下修壓力不小。倒是台南高鐵有碳佐麻里園區和園區內的全台最大誠品，南區的活力，也許有機會拉抬一下台南低迷的氣氛。

高雄苦等下一個台積電
高雄靠著台積電議題在過去一兩年內踩油門把價格頂上去之後，就涼涼了，全高雄預售市場日均成交量跌破10戶，不少建商打定主意預售賣多少算多少，重回過去成屋再賣個3、5年才結案的長線準備。整個高雄苦等「下一個台積電」議題出現。市區漲上去4、5字頭價格會先撐住，3字頭的中古屋有機會跑一波，預售比行情便宜5%再送家電送裝潢，搞「真讓利」才有機會「快周轉」。

◎本文章內容僅反映作者個人意見，不代表Yahoo奇摩立場。