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Yahoo奇摩房地產編輯部
更新時間2025年9月18日
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Yahoo房市觀察員 / Ting（地產秘密客版主）
最近地產圈熱議討論的新聞，一對Youtuber夫妻在新店購入總價6128萬的預售屋，原本預期可貸7成，結果一路歷經央行幾波信用管制下來，最後只能核貸3成，等於自備總共要拿出4000多萬現金，夫妻倆考量孩子教育費與自媒體收入不穩，決定趁還可換約時，委託仲介轉售。
根據實價登錄資料，這戶登錄時間是在2020年11月，也就是央行施行第一波「選擇性信用管制」之前。但事實上，當時新北市總價6000萬以上物件已屬豪宅，限貸6成，並非他們預期的7成，但這戶符合2023年7月1日預售屋禁止換約前購入，在交屋前還可合法轉手。
高總價「換約戶」銷售難度高
不過，依照目前市況，這類高總價「換約戶」銷售難度確實高。除了要找現金實力雄厚、願意接手七成自備款的買家外，還得加上原屋主的預期獲利。若屋主希望獲利900萬，依照《房地合一稅2.0》規定，預售轉約持有3~5年內稅率為35%，代表獲利總額要達1400萬，稅後才能落袋900萬。因此，成交價至少要開到7528萬（總價6128萬＋獲利1400萬），才能達到夫妻倆原先設定的獲利預期。以目前市場來看，這類非主流物件，若無獨特亮點或極佳地段，成交期恐怕拉長。
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事實上，自2020年底央行展開多波信用管制後，豪宅貸款成數從6成一路下修至3成。這不只影響資產客，還包括一群「被房價推上豪宅門檻」的購屋客。
像近期就有一位粉絲來信，表示先生是大醫院的主治醫師，夫妻倆在疫情期間用總價6800萬在北市買下預售屋，是他們人生的第一間房，原本以為準備2成自備款、可貸款8成，如今房子快交屋，卻擔心這幾年房價漲，銀行到時「鑑價」恐超過豪宅門檻，只能貸3成，要臨時多掏出數千萬現金，對家庭財務是一大壓力。