劉彥萱 黃冠瑋
2025年9月27日 週六 下午11:03
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位於三重市中心的一棟老舊住宅，屋齡已有五、六十年。建設公司總經理張應偉表示，該案自前年九月開工，預計明年第二季正式交屋，「這個位置在三重市中心，當初這棟老舊房子大概五六十年左右，在前年的九月左右動工，到明年的第二季就正式交屋了。」
房市低迷買氣預計持續至今年第四季。（圖／TVBS）
然而，台灣不僅面臨人口老化，住宅也逐漸高齡化。根據統計，超過一半的房屋屋齡超過三十年，許多建物老舊、耐震不足，都更與危老重建已成當務之急。但資金困境成為重建推動的最大障礙，央行針對不動產貸款實施「集中度管制」，讓建商籌資不易，銀行放款趨向保守。
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張應偉指出：「不動產的貸款是總數，不是說危老和都更排除在外。當總數含在一起的時候，它的供應量就自然而然會減少，其實會造成都更和危老的部分很難推動。」他特別提到，在精華區域，多數都更危老案都是由中小型建商承接，大型財團偏好購入大型素地開發，「這回歸到之後，我們也很擔心未來會不會因此產生財閥化，對房地產整體不一定是件好事。」
央行日前指出，不論是都更、危老重建貸款或衍生的分戶房貸，均屬中長期貸款，銀行仍需承擔房市景氣波動風險。即便排除都更危老重建貸款，雖可降低不動產貸款集中度，但無法完整反映市場全貌。央行強調，截至今年七月底，放款餘額較去年同期增加2.4兆元，各部門放款均有成長；然而對不動產貸款集中度採無差別管控，使中小型建商推動都更危老案時，貸款取得更加困難。
根據內政部營建署統計，全台累計核准危老案已達4379件，其中台北市突破千件，台中市緊追在後達885件。但累計數據無法反映近期困境。張應偉坦言，自去年第七波政策實施後，許多核准案仍無法順利開工，「台北市總共目前危老通過，不含都更就已經一千多件，事實上真正動工不到一半。去年下半年以後，第七波政策才正式開始，所謂的限貸令在這之後才產生變化，如果單看累計數據，好像沒有什麼變化，但看半年數據就會發現危老和都更案大幅下修。」
央行「不動產貸款集中度管制」政策。（圖／TVBS）
 
央行第七波信用管制，加上不動產總量管控以及《銀行法》第七十二條之二限制，銀行房貸資金逐步收緊。商業銀行董事長陳勝宏指出，政策一出，整個產業鏈受到明顯衝擊，「用錘子把這個打下來，是整個產業鏈都脆掉了，所有產業鏈都亂了，這個限貸令一出來，仲介業就一面倒，受傷最大的是仲介業。」
不動產智庫執行長何世昌分析，央行重手打房，確實可能造成相關產業大量倒閉或連鎖性衰退，首當其衝的是不動產經紀業及代銷業者，隨後建商若出現財務問題，可能將債務轉回銀行，進而提高金融體系風險。他指出：「今年上半年房市成交量出現窒息，價格微幅鬆動，但幅度仍不如預期。我們預期成交低迷情況會持續至今年底，房市完全看不到春燕的蹤跡。」