（作者為永慶房屋研展中心副理陳金萍）
2025年11月1日 週六 上午4:10

央行實施第7波選擇性信用管制已滿1周年，「金龍海嘯」席捲全台房市，不僅成交量明顯萎縮，許多地區的房價也開始出現變動。根據實價登錄資料彙整，發現今年第2季七大都會區預售屋價格仍在高檔或呈緩步上漲，而成屋價格卻多呈現下跌格局，導致預售與成屋價差持續擴大。除了台北市外，其餘六都的價差均有拉大情形，其中又以新北市最為明顯。
新北市今年第2季預售屋的每坪均價近70萬元，與去年同期61.6萬元相比，漲幅13.5％；而成屋每坪均價則從44.0萬元微幅上升至44.6萬元，使兩者價差從去年的17.6萬元又擴大至25.3萬元，為七都中價差擴大最顯著的都會區。
新竹縣市以南四大都會區預售屋與成屋價格走勢更是明顯分歧，隨著信用管制趨嚴、貸款難度上升，民眾對於未來房價持續上漲的預期改變，購屋需求轉弱，讓建商多以低首付、優惠方案或是送裝潢、家電等來維持銷售節奏，價格則堅守不退，極少的建商是選擇直接降價促成交，因此預售屋價格仍維持在相對高檔。

相比之下，決定成屋市場價格的關鍵則取決於買賣雙方對房價的認知。現階段因市場買氣降溫，不少買方皆期待有一定幅度的降價才願意進場，而部分賣方也願意讓利促成交，使房價多呈盤整或緩跌走勢。隨著政府持續緊縮信用管制，市場觀望氣氛仍濃厚，預期成屋的價格修正幅度還有擴大的可能，預售屋與成屋之間價格走勢恐將持續分化，價差更明顯。

至於台北市，是七都中唯一預售與成屋價差縮小的都會區。由於台北市房市需求穩定，及該區的成屋市場具稀缺性和地段優勢，受許多自住族群的青睞，價格相對抗跌，因此整體成屋房價的修正幅度不像其他縣市大。

綜上所述，近年來不少預售案開價創高，但實際成交速度放緩，今年以來，單月全台交易量均不到5000件，顯示預售市場交易持續低迷。此外，雖然購買預售屋有付款彈性高的優勢，但仍存在交屋延宕、建材變更、完工價格不符預期等風險。反觀成屋市場，價格修正後反而更貼近實際居住價值。購屋族可現場看屋、確認格局與生活機能，同時也能直接議價，不受建案廣告話術影響。對自住族而言，現在的成屋市場價格相對合理，提供更多選擇與安全感，不啻是更務實、更穩健的購屋選擇。