2025/12/19 12:47  
日媒指出，真正推升東京市中心房價、頻繁進行短期轉售的主力，其實並非中國人。（彭博）
〔財經頻道／綜合報導〕過去，日本多個城市被中國資金「爆買」，其房價一度飆漲到原本的 2-3倍。為了降溫，這些城市陸續對外國人購屋、持有不動產課以高額稅負，成功抑制了購買意願，但日本房價並未因此大幅回落。
日媒報導，真實答案恐怕和許多人想的不一樣。真正推升東京市中心房價、頻繁進行短期轉售的主力，其實並非中國人。從登記資料來看，中國買家多集中於自住或長期持有，轉售比例不高。反而是以投資與轉賣為目的的日本人與日本法人，才是投機交易的核心，
日媒指出，中國人停止購買日本房地產，房價卻沒有暴跌的原因很現實。對既有屋主而言，房價上漲已成為既得利益，一旦形成就很難回頭。也因此，真正有效的對策必須在泡沫形成前就先部署，而不是事後補救。
專家則表示，外界常認為「中日關係緊張、中國人不來日本，房市自然會降溫」，但這樣的判斷其實過於簡化。即便短期觀光客可能因政治因素減少，但真正購買不動產的人，多半是已取得在留資格、打算長期停留日本的族群。
對不少中國人來說，海外購屋的核心動機並非投機，而是資產保全與風險分散，本質上更接近「移民行為」。這樣的需求，並不會因短期外交摩擦而快速消失。尤其在美中關係趨於緊張、移民美國難度上升後，日本反成為重要替代選項。
據報導，日本外國人歸化5年門檻，對許多中國家庭而言，這張「永住權」就是關鍵的保險。官方數據顯示，近年合法居住或停留於日本的中國人，每年增加約5-6萬人，2025年中已接近90萬人，若趨勢不變，未來數年突破100萬人並非不可能。其中，持「經營、管理」簽證者不少，透過經營事業或購買民宿等方式進入日本不動產市場。
數據顯示，以投資與轉賣為目的的日本人與日本法人，才是投機交易的核心，占都心新屋與中古屋交易約30%，而中國買家約僅10%，對價格的直接影響有限。
近一年東京核心區中古公寓成交單價年增率高達25%，以複利計算，3年翻倍、5年漲到3倍的速度極為罕見。這樣的漲勢，即便在過去長期寬鬆的貨幣環境下也未曾出現，顯示市場已高度投機化。對此，地方政府曾嘗試要求開發商限制轉售，例如設定交屋後5年內不得轉賣、禁止同一人購買同棟多戶，但多屬「道德呼籲」，缺乏強制力，實際效果有限。
問題的根源，在於短期利益導向的產業結構。部分仲介甚至協助富裕客戶大量抽籤購屋，取得後高價轉售，藉由「雙邊仲介」一次收取買賣雙方手續費，單筆交易即可創造上千萬日圓收入。當利潤如此可觀，市場自然傾向投機，而非回歸「賣給真正居住者」的初衷。
未來若要真正抑制房市過熱，關鍵恐怕不在「限制外國人」，而在於管控資金槓桿。日本金融監理機關已開始透過更精細的放款數據平台，掌握不動產相關融資流向。由於投機性物件往往伴隨高槓桿貸款，只要結合登記與融資資料，就能清楚看出哪些資金正在推高泡沫。