2025/12/22 14:28  
東京23區房價狂飆，新屋破億日圓已成日常。（彭博）
〔財經頻道／綜合報導〕近年，日本東京房價不斷上漲，尤其是「東京23區」（東京主要商務區）的房價，不知不覺中已突破1億日圓（約台幣2006萬）。日媒指出，就連過去被日本視為高收入的「家庭年收入1000萬日圓」（約新台幣200.6萬元）門檻，如今在東京23區也難以承受，這裡的住房狀況極為危險。
據報導，日本東京23區的新建公寓價格漲勢驚人，2025年4月至9月的半年平均價格已達1億3309萬日圓（約新台幣2670萬元），讓多數日本家庭幾乎被擋在新屋市場之外，只能退而求其次選擇屋齡約40年的老屋。不只東京，其他城市房價同樣持續上揚，越來越多家庭轉而選擇郊區或是屋齡20年以上中古屋。
根據厚生勞動省公布的《2024年國民生活基礎調查》，年收1000萬日圓以上的家庭僅占全體12.3%，屬於名副其實的高收入族群。據報導，一對家庭年收超過1000萬日圓、居住東京夫妻，近期在市中心買下了一間屋齡40年的中古公寓，他們坦言「新成根本買不起，只能選中古」。
由於新屋難以負擔，23區內中古公寓需求快速升溫。以70平方公尺為基準，2017年中古公寓均價約5319萬日圓（約新台幣1067萬元），2021年突破6000萬日圓（約新台幣1203萬元），2024年來到7720萬日圓（約新台幣1548萬元）。尤其自2024年下半年起漲勢加速，2025年5月突破1億日圓（約新台幣2006萬元），之後多在1.1億日圓（約新台幣2207萬元）區間震盪。
當地不動產業者指出，東京港區等精華地段的高價轉售拉高了平均值，整體而言，東京23區已正式進入「中古也要破億（日圓）」的時代，這推升近年都心地區選擇翻修中古屋的家庭明顯增加。
房價飆漲的背後，來自供給與需求的雙重推力。一方面，建築成本高漲使建商難以壓低售價；另一方面，家庭年收1500萬日圓（約新台幣300.9萬元）以上的「雙高薪夫妻」仍持續進場，撐住新屋價格。
若以東京為中心，若要將新公寓價格壓在5000萬日圓（約新台幣1003萬元）左右，單程通勤上班時間得要1小時以上，距離範圍大致落在八王子以西、鴻巢以北或蘇我一帶，再遠則透天住宅反而更具優勢，公寓供給也明顯減少。
即便是傳統印象中較平價的下町地區，房價同樣不斷上修。以足立區北千住為例，若尋找2000年後完工的3房物件，行情普遍接近7000萬日圓（約新台幣1404萬元）。一棟2003年完工、3房新屋售價為3000多萬日圓（約新台幣601萬元）的公寓，如今已喊價約7500萬日圓（約新台幣1504萬元），已經翻倍。
隨著中古市場成為主流，不動產業者的商業模式也在改變。在人口快速減少的地方城市，單靠仲介買賣或建售新屋前景有限，越來越多業者轉而強化翻修與活化空屋的業務。對日本而言，戰後「中產階級買新屋」的常態正在動搖，新屋買得起與買不起的族群分化，已越來越明顯。