2026/02/22 05:30  
社會住宅土地取得不易及興建時間長，內政部透過賦稅機制，提供租客更穩定的租期與公證機制。（資料照）
記者徐義平／專題報導
社會住宅興建遇到瓶頸，尤其市區土地取得不易，加上興建時間需要3至5年，因此內政部今年擴大包租代管政策，鎖定六都屋齡50年以下、約37.5萬戶的低度使用住宅（俗稱空屋），透過賦稅機制，提供租客更穩定的租期與公證機制，並搭配房屋修繕補助與育兒設施設置補助等配套措施，逼出這些空屋轉為社會住宅出租，並增加弱勢承租比率。
內政部指出，未來由10萬戶逐年擴大規模，並以達到32萬戶為目標，以回應民間團體及立法院的要求。

空屋轉為社宅出租 增加弱勢承租比率
馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，理論上，興建社宅從規劃、發包到興建完成招租，即便土地供給無虞，所需時間至少要4、5年起跳，甚至更久，效率遠不如逼出現成的空屋來的實際。但實務上，既存空屋出現的複雜，很難用單一措施畢其功於一役，這部分知易行難，確實是一條坎坷之路。
包租代管政策上路至今，的確給予屋主許多稅賦的獎勵機制。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，參與包租代管屋主的許多持有稅可以比照自用。不過，一旦要轉手交易，可能還是會有大額財產交易所得稅要繳，但現在許多制度越來越透明，房東可能還是要誠實報稅，日後若有房地合一稅要節稅，也要符合相關規定。
根據最新統計，2024年下半年全國空屋數達91.42萬宅、空屋率約9.79%，六都以新北市約12.84萬宅最多，高雄市約12.3萬宅居次，台中市10.38萬宅排第3，反觀台北市6.47萬宅最少，六都空屋數合計約58.68萬宅、占全國比重約64.19%。觀察六都空屋率，以南二都較高，高雄市約10.79%、台南市約10.61%，雙北市空屋率均低於7.5%較低。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，「住宅法」於2012年上路，但大量興建社宅的時間點2016年6月之後，尤其當初喊出8年20萬戶的口號，已從興建階段的流量市場擴散到包租代管、租金補貼，再轉進營運管理階段的存量市場，甚至滲透到民間租賃市場，未來更進一步瞄準到閒置住宅市場，可謂是「社宅2.0」。
而現階段困難的是台灣正式步入超高齡社會，不但屋老、人高齡，連房東都老了，營運專業加上原本的社福，以及未來的長照，將是最關鍵的社會、經濟課題。
黃舒衛強調，現下即便沒有戰爭、疫情，全球人口趨勢與二戰之後的嬰兒潮已然大不同，過去福利國家大量興建集合式社宅，或是從民間市場提撥固定比率資源挹注社宅的作法，衝量、衝庫存、投資寅吃卯糧的概念已不合時宜。
尤其人口數越來越少卻越來越老，反映的是不同的勞動力、空間需求、管理營運結構的轉型需求，但如何補強台灣強投資、弱營運的不動產市場先天缺陷，等於提供業者藍海新商機，值得從科技、醫療、休閒、服務、金融多面向跨進。