2026/06/07 15:04  
房地產雖然能帶來穩定租金收入，但並非毫無風險的被動收入。（示意圖，路透）
〔財經頻道／綜合報導〕許多人將房地產投資視為打造被動收入的途徑，但實際上未必如想像中輕鬆。日本一名50多歲上班族房東近日分享自身經驗指出，不少人誤以為房地產是「躺著賺」的工具，卻忽略背後的經營與風險管理，最終可能陷入虧損。
日媒報導，50多歲的A先生（化名）目前除了正職收入外，每月還能穩定獲得72萬日圓（約新台幣14萬元）租金收入。A先生從小跟著經營出租公寓的父親工作，親眼見過設備故障、房客糾紛等問題，因此深知房東工作並不輕鬆。
父親過世後，他出售老家取得資金，並以現金買下一棟屋齡30年的中古公寓，再投入資金翻修，提高出租率與租金水準。由於沒有房貸負擔，即使遇到空租，也只是收入減少，不需額外拿錢補貼，讓他在經營上擁有較大彈性。
然而，同樣投入約6000萬日圓（約新台幣1200萬元）的同事B先生（化名），結果卻截然不同。B先生購入大阪市區一戶新建豪華公寓，僅支付10%頭期款，其餘全靠貸款。起初他期待透過租金收入支付房貸，但幾年後大樓管理費與修繕基金調漲，加上房客退租，租金收入瞬間歸零。
即使沒有租金進帳，房貸與管理費仍須持續支付。據A先生透露，如今B先生每月都得從薪資中拿錢補貼虧損，財務壓力沉重，而且臉色蒼白。
對此，日本理財規劃師指出，房地產本質上更像是一門事業，而非單純投資商品。兩人結果差異，主要來自三大關鍵因素。
首先是空租風險。A先生擁有多戶出租單位，即使空置一戶，仍有大部分租金收入；B先生只有一戶，租客搬走後收入立即歸零。
其次是槓桿風險。A先生以現金購屋，沒有還款壓力；B先生高度依賴貸款，一旦租金中斷，仍須按時繳納房貸。
最後則是新成屋溢價風險。專家指出，新建案價格通常包含建商利潤與行銷成本，一旦轉售成中古屋，價格可能大幅下滑，甚至出現賣價不足以償還貸款的情況。
專家提醒，房地產雖然能帶來穩定租金收入，但並非毫無風險的被動收入。投資人除了追求報酬率，更應了解空租、貸款與流動性等風險，並以經營事業的心態管理物件，才能提高長期獲利機會。