2026/06/11 05:30  
桃園航空城安置住宅餘屋，將試辦桃園市首波可負擔住宅。（資料照）
■徐義平
近期桃園市政府拋出「可負擔住宅」，訴求「市價5至6折、擁有產權、封閉市場、限制轉售」等特色，強調是不能炒作的住宅；但限定22至45歲的設籍婚育家庭，且要符合相關規定、夫妻合併月薪最高12萬元才能申請，也就是「限定對象」。
乍看之下，像是現行「只租不售」社會住宅體系外，另闢一條「永久居住權」的蹊徑；但攤開該政策草案，目前供給端僅107戶，後續要求建商捐建，產權則登記在桃園市住都中心指定信託業者名下，承購民眾只有信託財產的使用管理權限。
第一個難題是建商捐建，該草案針對大眾運輸場站周邊整體開發區，明定基地面積1500平方公尺（約453.75坪）的開發案要捐建一定比率，甚至要求單戶內部坪數23至35坪、一戶搭配一車位。
建商透露，最大誘因是基準容積1.2倍容積獎勵，但增加容積的5成，完工後須捐出。根據建商試算，若建案地段在桃園青埔，區域房價每坪約55萬元，建案基準容積為1千坪，參與該政策，興建面積提高至1200坪，其中多出的200坪，建商可自行銷售面積為100坪，即多出5500萬元銷售金額；以地下室開挖每坪營造成本26萬元，相當於多出200坪的興建成本約5200萬元，且未計入捐贈100坪建坪外的土地持分產權捐贈成本。建商響應該政策的意願有多高，有待觀察。
其次是產權登記疑慮，草案規定會將「可負擔住宅」土地、建物產權指定信託業者辦理信託登記，承購人有使用管理權限，但後續要轉售，售價由桃園住都估價小組訂定並收取作業費用，且售價最高只能是當初的買進價格，很大機率將是賠售。
最後，承購人實質只有使用管理權限，如何申請房貸是另個難題。一個政策若希望走得長久，除兼顧自由市場意願，更要正視容積獎勵屬於公共財，不該只有少數人受益。