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房市轉冷他第一天就下訂！投資老手「99啪」逆風買預售：我不怕跌，反而怕未來買不起｜買房財之道
Yahoo房地產編輯部更新時間 2026年5月26日
2024年「金龍海嘯」讓房市景氣反轉，投資客退潮、買氣轉弱。就在市場轉為保守觀望之際，投資名人「99啪」卻在2025年底逆勢進場，訂了一間預售屋，提前為以後換屋作準備。 「99啪」坦言，自己的觀念和多數人不同。多數人買房會預設要住一輩子，但他認為，房子就像股票，需要汰舊換新，「住到一定年限，本來就該換」。
▲投資名人「99啪」認為，房子就像股票，需要汰舊換新，「住到一定年限，本來就該換」。 示意圖/Getty
從不買房，到提前買第二屋鎖定未來
1977年出生、法律系畢業的「99啪」，原本是公務員，30歲時接觸股票投資，靠著薪水的高儲蓄與紀律操作累積千萬資產，40歲辭去公務員，成為專職投資人。
「99啪」表示，年輕時並沒有買房打算，直到孩子出生，才意識到穩定生活環境的重要。於是，趕在退休前一年，在新店購入一間總價不到2000萬元、室內30多坪、屋齡約20年的電梯中古屋，一住至今。
「99啪」表示，「現在的房子住得很舒服，但小孩會長大，房子也會變老，換屋只是時間問題。」這幾年房市買氣轉冷，「99啪」反而開始思考進場時機。剛好新北生活圈內有一個鄰近重大建設計劃的預售案推出，加上建商口碑良好，他在開賣第一天就到場選戶、直接下訂。「同樣的區段，越晚買一定要花更多錢，尤其有重大建設加持。」他不偏好過度成熟、擁擠的舊市區，反而重視能夠提升生活品質「住起來舒服」的街區，附近有捷運、街廓整齊、道路寬敞、環境安靜，以及孩子能安全活動的空間，就是不錯的成家地點。
「不是越熱鬧越好，而是越多人願意長期居住的地方，才會保值。」
▲這幾年房市轉冷，「99啪」反而開始思考進場時機，他表示，晚幾年再去買，價格只會更貴。照片/受訪者提供
預售屋與中古屋：完全不同遊戲規則
相較於買中古屋的經驗，這次買預售屋的過程，「99啪」形容「輕鬆、單純很多」。
上次首購找尋中古屋時，他被屋主上了一堂「價格震撼教育」﹕當時看中一個物件，出價略低於實價登錄，卻被其他買家以更高價格搶走，連談判機會都沒有，屋主態度也相當強硬。這段經驗讓他體會到，「用理想價格買到好物件，難度很高，一般人能以市場行情買到合適物件，就已經很不錯。」
這次購買預售屋，他在開賣當天到場，選好戶別、樓層與車位便直接下訂。「現場都是早鳥價，沒有議價空間，但整體流程反而簡單許多，不用看屋況，也不用和仲介或屋主來回談價格。」
當然，他也清楚預售屋的風險較高，因此選擇一線品牌建商，以降低不確定性。「這個案子事前已經做過功課，價格心裡有底，事後查實價登錄，早鳥價確實比較便宜。」
現實上，儘管房市景氣下滑，新北精華區物件行情仍具支撐力，甚至成交價格逆勢上漲。
資產長大 房貸不再是壓力
回想2017年首次購屋時，「99啪」坦言，當時覺得要背上千萬元房貸壓力不小。但他選擇將房貸盡量貸滿，保留資金投入股市，隨著資產逐年成長，現在房貸反而變得輕鬆許多，「現在那筆房貸對我來說已經不重了，因為資產已經長大。」
由於預售屋在交屋前只需付工程款，對「99啪」來說，更有利於資金配置，讓大部分資金持續留在股市運作。不過，他特別強調，利用房貸進行投資有兩個前提：一是具備投資能力，二是有嚴格的財務紀律，「如果把增貸的錢拿去吃喝玩樂，那就只是負債。」
面對房市修正，多數人擔心房價還會跌、時機還沒到，但「99啪」的想法正好相反。「自住需求，其實不用太在意短期漲跌。房子不是今天買明天賣，通常一住就是10年、15年。」他以2016年房市低點為例，即使當時買在修正期，只要不是特殊物件，持有至今多半仍呈現上漲。
「比起跌，我比較怕漲。晚幾年進場，可能要多付更多錢。」在他看來，與其等待不確定的低點，不如在相對悲觀時進場，鎖定未來價格。同時，目前下訂的預售屋，隨著區域建設逐步到位、建材成本上升、通膨等因素，長期來說房價看漲。
「我也不知道房市的底部在哪，但市場越悲觀，通常能拿到的條件會比較好。」他認為。很多人不一定會選股票，但是買房的話，如果是挑選自己熟悉的區域，一定比別人有優勢，「但大部分人就是很在意房價的短期漲跌，因此會猶豫。」
交屋後的規劃：保留彈性
對於4年後交屋的安排，「99啪」並未預設單一答案，而是視未來環境調整策略。若利率維持低檔、房市政策寬鬆，將傾向持有房產、資金持續配置在股市；若利率上升、政策趨嚴，則可能考慮出售其中一間。「99啪」買房心法建議：
1｜房子不一定住一輩子：買房是一大筆錢，要謹慎要小心沒錯，但人生不同階段需求會變，第一次購屋不用追求完美，條件合適就可以進場。
2｜優先選擇「未來有人要的房子」：屋齡輕、電梯、好轉手，比便宜更重要。要考慮物件的將來性，脫手方便性，要想像未來的人們喜歡什麼樣的居住條件，再去買房。
3｜房貸不是敵人，是工具：本金會回到自己手上，真正的成本只有利息，本質接近租金。 比起可能被房東趕，同樣付得起錢，不如跟銀行租房子，銀行不會隨便趕人。
4｜讓資產幫你付房貸：與其全靠薪水，有能力的話，不如透過長期投資，提高整體資產效率。