吳馥馨
2026年8月1日週六 上午8:00

購入「預售屋」與「成屋」課稅原則大不同。廖瑞祥攝

國人買賣房地、繼承房地的課稅方式，若交易標地為「預售屋」，則與「成屋」的計稅方式大不相同。台北國稅局彙總4種常見的「預售屋」稅務供各界參考，包括出售2016年房地合一稅制上路前購入的預算屋，需要課徵房地合一稅嗎？換屋族購入預售屋，可否適用自住房地重購退稅？若被繼承人生前購入預售屋，要交遺產稅嗎？
預售屋2016年後交屋 出售要繳房地合一稅
2016年1月1日房地合一稅制上路，納稅義務人在此「以前」簽訂不動產預售買賣契約書，而在2016年1月1日「以後」才完成買賣登記取得房地所有權。因此，當納稅義務人出售該房地時，就屬於房地合一稅的課稅範圍。

台北國稅局表示，依「房地合一課徵所得稅申報作業要點」規定，房屋、土地取得日之認定，以完成所有權移轉登記日為準。因此，雖然是在2016年房地合一稅制上路前簽約購買的「預售屋」，但完成房地登記在2016年之後，仍適用房地合一稅規定。

舉例來說，甲君2025年出售台北市A房地，自行在綜所稅結算申報列報房屋財產交易所得，卻以早在2014年10月就與建商簽訂屋買賣契約書為由，未申報房地合一稅。
但國稅局以A房地是2018年8月才完成所有權移轉登記，屬房地合一稅範圍，核定甲君應納房地合一稅課稅所得200餘萬元，應補稅額50餘萬元。
預售屋交屋後出售 持有期間自「登記日」起算
個人購入預售屋後，在2016年之後交屋並出售，除了要適用房地合一稅制外，房地持有期間也應自「取得所有權移轉登記日」起算，不得將持有預售屋權利的期間併入計算。
舉例來說，甲君在2020年8月與建設公司簽約，以總價900萬元購入新北市三重區預售房地，該房地興建完成後於2025年9月中旬辦妥所有權移轉登記，但在同年11月就以1300萬元出售。
甲君在申報房地合一稅時，卻誤將持有期間自2020年8月起算，按稅率20%計算應納稅額，自行繳納稅額74萬元〔（成交價額1300萬元-取得成本900萬元-移轉等費用30萬元）×20%〕。
但甲君取得房地所有權登記日為2025年9月中旬，持有期間未達2年，應按45%稅率計算應納稅額166.5萬元，核定應補徵稅額92.5萬元（166.5萬元-自行繳納稅額74萬元）。
購買預售屋欲享重購退稅 關鍵期「2年內」
至於換屋族在購入「預售屋」後，再出售原自住房地，如果想適用房地合一所得稅自住房地重購優惠，須留意預售屋的「簽約日」不是「房地取得日」，若原舊房地出售日，距離新房地「取得日」超過2年，將無法適用房地合一稅自住房地重購退稅優惠。
台北國稅局說明，個人出售適用房地合一稅的自住房地，若想申請重購退稅優惠，須同時符合3大要件；分別是，（1）個人或其配偶、未成年子女應於出售及重購的自住房地辦竣戶籍登記並實際居住；（2）房屋無出租、供營業或執行業務使用；（3）「出售舊自住房地」與「重購新自住房地」的所有權移轉登記日相距必須在2年內。
而預售屋在交屋前，因無法辦理戶籍登記及供居住使用，就不符合自住房地要件，無法適用重購退稅優惠。
舉例來說，甲君2021年5月就與建設公司簽約購買預售屋A，2023年2月1日將原本自住的房地B出售，並依規申報房地合一所得稅200萬元。
待預售屋A興建完工，甲君在2026年3月7日才完成所有權登記，正式取得A房地所有權，並辦妥戶籍登記，就主張A房地是在2021年5月與建商簽定合約，且先後都在兩屋設籍，並有居住事實，欲申請重購自住房地退稅200萬元。
但國稅局主張，A預售屋未完工交屋前，不能辦理戶籍登記及供居住使用，不符自住房地規定，交屋後房地取得日應以2026年3月7日所有權登記日為準，不是預售屋簽約日；因此，取得A房地距離出售B自住房地已超過2年，認定不適用重購自住房地退稅。
官員坦言，之前因新冠疫情、俄烏戰爭後建材成本上揚，預售屋多有延遲交屋；若民眾因籌措自備款而太早將原舊房地出售，才容易發生原房地距離新購房地間隔超過2年的案例。
官員提醒，預售屋自簽約日到交屋往往需要2年至4年，民眾規劃換屋時，若欲申請適用重購自住房地退稅優惠，要注意相關規定。
另外，房地合一稅自住房地重購優惠，想要「全數退稅」只適用小屋換大屋，也就是新屋總價要超過舊屋；若新屋總價低於舊屋，就只能按比例折抵，不能100%全數退稅。
「預售屋」變成遺產 債權財產要併入遺產總額
若與建商簽約購買「預售屋」，卻在完工交屋前不幸過世，要繳遺產稅嗎？
台北國稅局表示，目前被繼承人「遺產稅財產參考清單」及「遺產稅金融遺產參考清單」並未提供預售屋資料，但繼承人可向建商查詢被繼承人生前已付房地價款情形，列入遺產債權申報遺產稅。
國稅局提醒，預售屋若要移轉登記，就須向建商提供「完稅證明」始得移轉權利；若漏報恐將連補帶罰。
至於「預售屋」該如何計算遺產稅？台北國稅局說明，被繼承人死亡時所遺留下的「房地預定買賣契約書」，是未來建案完工後，依該契約向建商請求履行交付完成建築房地的「權利」，並非房屋、土地的所有權。
因此，「權利價額」應以截至被繼承人死亡日累計已付給建商的各期房地價款計算，併入遺產總額申報遺產稅。
舉例來說，甲君2023年2月與建商簽約購買預售屋，契約約定的房地買賣總價為7000萬元，預定2026年底完工交屋。但甲君不幸在2026年1月過世，經繼承人提供房地預定買賣契約書，以及交給建商的各期房地價款匯款單資料等，已交付建商的各期房地價款共2300萬元，應申報甲君遺留之「債權」財產，併入遺產總額課稅。