買屋必備自製完整清單
撰文者：游筱燕




買預售屋、住新房，交屋最常碰到的缺失是什麼？根據潤泰集團董事長尹衍樑所著《尋找夢想的家：尹教授教你10招聰明購屋》統計，近10年交屋後最常見到的缺失，第1名是水電空調，其次是滲漏水，第3名則是地坪牆面。
別家建商犯的錯，你碰到的建商可能也會犯，因此建議將上述統計放在心中，待交屋時再仔細觀察。接下來，進入實際交屋程序，一般來說，不論中古屋或預售屋買賣，交屋都分為兩部分：實體交屋、行政交屋。
實體交屋》與廣告文宣不符也有權修改
量身訂作交屋管理顧問有限公司驗屋師李駒安強調，預售屋驗收的目的是要確保新蓋好的房子沒有瑕疵，一旦發現缺失，建商也需要時間進行修繕，因此不可能在驗收當天辦理「交屋」，正確的交屋順序可細拆成以下步驟：建商通知驗收→買家實地驗收→建商完成缺失修改→複驗完成→通知交屋→完成交屋。按照上述流程，在建商通知你辦理驗收時，請務必拿著以下資料和器具前往驗收：
資料1》買賣契約、廣告DM
新房點交前，將之前買預售屋時簽訂的契約書，包括當時收到的建案廣告DM、文宣品、樣品屋拍照的照片、以及期間辦理「客變」簽名的圖樣全找出來，詳細確定建材、衛浴設備、乃至代銷承諾贈與家電設備等，再拿這些資料與建商辦理點交。
資料2》自製驗收清單
建商雖然有提供驗收清單，但內容多半偏向數量清點，許多細節皆不夠詳盡。你可從網路上下載室內驗收清單（http://blog.roodo.com/helenna/archives/9766719.html），再按由上（天花板）而下（地板）的驗收項目順序，製作一份屬於自己的驗收清單。
行政交屋》產權移交，點齊10項文件
建商將房子的產權移轉登記到買方名下後，會通知買主驗收房屋，待驗收發現的瑕疵全數修復後，建商再將相關產權文件、物品及房子交給買方，這個過程稱作「行政交屋」。正常情況相關文件資料都經地政士審核，不會出現太大問題，但因土地與房屋的權狀是交屋程序中最重要的文件，建議買家一定要再三檢查產權清楚無誤，並仔細查核權狀上的登記事項。
總計建商在交屋時共有以下10項文件和物品需一一點交給買家：
01.土地所有權狀正本（記載購買的土地面積、坪數）
02.建築物所有權狀正本（記載購買的土地面積、坪數）
03.產權移轉登記，設定稅費、地政士代辦費用及其他規費明細
04.買預售屋，建商針對建案所申請的使用執照影本
05.與建商簽立的本票需拿回作廢
06.房屋鑰匙和大樓門禁卡
07.交屋結算清單的收據影本（清楚劃分水電相關費用、依使用者付費的原則，相關稅費在土地建物點交日之前，均由賣方負責繳納；點交日之後，由買方繳納。通常會以點交日為準，按當年度日數算出負擔比率，相關數據均應白紙黑字記錄下來，避免引發紛爭）
08.房屋保固書（內容應詳載保固內容、期限，以及售後服務單位和聯絡方式）
09.設備保固書及使用說明書（內容應詳載售後服務的單位和聯絡方式）
10.社區管理規章（社區委員會管理運作所需相關留意事項）
【專家建議】留意「他項權利」欄位是否塗銷
劉志雄／台灣房屋智庫市場經理
預售建案進行過程中，建商會將土地、建物拿去質押借款。因此，在交屋時檢查權狀，除應核對土地所有權狀與建築物所有權狀上所記載的地段、面積、所有人姓名，更要確認建商是否於預售屋交屋日或其他約定日期前，將「他項權利」欄位塗銷，若未塗銷，一旦完成交屋，買家將莫名其妙幫建商背上一筆貸款。
【專家建議】保留5%「交屋保留款」確保施工品質
梁惠銘／SGS營建管理部營運經理
所謂交屋保留款，就是買賣雙方發生爭議時，對購屋者最直接而實質的保障。在驗屋階段時若發現瑕疵，雙方可協議直接從交屋保留款中扣款後，由買方收回自行處理，待建商修繕完成、且複驗合格後才給予支付。依照內政部《預售屋買賣定型化契約》中的參考值為5%，但這應該視為最低標準，當然是爭取到愈高愈好。
驗屋必帶13項小工具
1. 捲尺：測量尺寸是否符合施工圖、格局方正與否、門框有無歪斜、樑柱有無高低差、衣櫃深度是否足夠、房間大小是否有功能缺失
2. 一整把彈珠或水平儀：一整把彈珠往地板撒，看有沒有偏向何處，測試地面平整與否，如果看得懂水平儀亦可使用
3. 小夜燈或充電器：用以測試每個插座是否有通電
4. 雨傘或銅板：敲敲看牆壁或地板有無空心聲、磁磚有沒有鋪好
5. 寶特瓶：到現場裝滿水倒在浴室、各排水孔，測試浴室洩水坡度是否足夠、各個排水孔是否暢通
6. 衛生紙：選擇可溶解式衛生紙，丟到馬桶內沖沖看，檢視水量是否足夠
7. 碘酒：滴入馬桶水箱，若馬桶裡的水變紅，表示有漏水；或滴入馬桶內，浴室地板出現紅色水漬，表示馬桶接地處可能龜裂
8. 手電筒：陰暗處，如櫃底、天花板頂，需使用手電筒照明
9. 美工刀、剪刀：部分家具設備會用保護紙包裹，需割開檢查
10. 螺絲起子：以備拆解電器或其他設備
11. 有色膠帶：瑕疵處貼上膠帶，以免建商修繕時遺漏
12. 原子筆：將瑕疵處記錄在室內平面圖上
13. 相機：驗收時所有缺失一一拍照，方便修繕後進行核對
房屋平面圖一定要記得索取
許多人會因為看不懂複雜的平面圖，就不向建商索取，其實各式各樣的平面圖好比房屋的「個人資料」，即使現在用不到，未來想裝潢或是想轉賣時都是很好身分證明，千萬不要忘記索取。
務必索取的平面圖》
1. 當層建築平面圖
2. 當層結構平面圖
3. 直上層結構平面圖
4. 當層消防火警與灑水設備平面圖
5. 當層動力插座設備與照明平面圖
6. 當層電信設備平面圖
視情況索取的平面圖》
1. 當層冷氣套管預留平面圖
2. 當層給水設備平面圖
3. 當層汙排水設備平面圖
4. 直上層汙排水設備平面圖
5. 直下層汙排水設備平面圖
驗收清單細節
整體》
◎門
玄關門：
1. 貓眼可否清楚看清屋外
2. 有沒有防火認證標章
臥室、書房、廁所、廚房、陽台的門：
1. 能否順利上鎖及開鎖，鎖頭與鎖孔是否正確密合、不鬆動
2. 門把或門鎖是否鬆動、轉動是否順暢
3. 開關上鎖有無雜音
4. 門止有無損壞
5. 門片及門框有無撞傷、凹損、刮傷或烤漆脫落、鏽蝕
6. 門框有無油漆漬、汙損
7. 門扇與地面縫隙是否過大
◎窗戶
1. 窗外有無雨遮可防潑水
2. 窗框與牆壁間的矽膠是否施工完善
3. 閉合度是否良好（避免雨水滲入）
4. 可否緊密上鎖
5. 窗、紗窗是否能順暢開啟
6. 窗框、玻璃有無刮傷
7. 紗窗窗框邊有無防蚊條
8. 紗窗有無變形、是否無法拆卸
9. 玻璃有無刮傷、汙染
◎天花板
1. 抬頭看天花板油漆粉刷是否平整、顏色是否均勻
2. 樓板高度是否符合標準
3. 燈具、檢修孔是否過大
4. 有無水漬（頂樓戶可在大雨過後去檢查頂樓漏水及排水狀況，也要小心壁癌）
5. 有無龜裂
6. 有無水泥脫落
7. 樑上預留的冷氣冷媒管通道是否夠大
◎牆壁
1. 除了看還要用手摸，油漆顏色粉刷平整、均勻，不能出現明顯刷痕以及有無龜裂、脫落
2. 開關、插座位置的油漆是否確實粉刷
3. 敲敲看是磚牆、輕隔間還是木板隔間（與合約是否相符）
4. 頭貼牆、側臉斜視檢視牆面平整度
5. 有無水漬（廁所牆需特別注意）
◎地板
1. 用雨傘或銅板敲敲地磚，是否每一塊皆為實心，空心比實心聲音大
2. 撒彈珠或使用水平儀，看地面有無傾斜
3. 地磚鋪貼平整且無龜裂（特別注意地磚邊緣有無毀損磨損）
4. 磁磚磚縫是否大小一致
5. 磁磚是否色澤一致
6. 瓷磚與腳踢板的接縫是否一致
7. 木頭地板是否會發出奇怪聲響
機電設備》
◎總開關
1. 總開關牆面開口是否有修邊
2. 開關箱面板平整無撞傷
3. 開關箱門開關順暢及閉合時緊密
4. 箱內線路整齊
5. 每個迴路標示明確
6. 將所有迴路開至ON，再檢查每一開關及燈具功能
◎開關
1. 開關上夜視小燈功能正常
2. 面板無損傷
3. 每個開關正常、燈具正常
◎燈
1. 接地線檢查、地火線檢查
2. 功能是否正常
◎對講機
1. 檢查對話功能
2. 收訊功能
3. 警報等功能正常、按鈕運作正常
4. 瓦斯警報功能測試
◎插座
1. 插座牆面無破口未修邊
2. 面板平整無翹起無法閉合或破損
3. 用小夜燈測試每個插座是否供電正常
◎消防設備
1. 探測器功能測試
2. 緊急照明燈與緩降機外觀檢查
◎給排水
1. 全戶開啟水壓測試
2. 減壓閥狀況確認
3. 加壓馬達運轉狀況與漏電斷路器（ELCB）
4. 洩水坡度與清潔口查核
5. 冷氣排水測試
◎供電
電源自動切換開關功能正常
◎弱電
1. 電視收訊實測
2. 電話測試
3. 網路插座測試
廚房》
◎櫥櫃
1. 檢查每一片門開關正常順暢及閉合
2. 門鉸鍊無生鏽或轉動不順情形
3. 抽屜拉籃抽拉順暢
4. 菜刀架固定牢靠
5. 檢查櫥櫃每一處無刮傷撞傷
6. 上櫃門開啟時不會撞到燈具或天花板的設備
◎輕鋼架天花板
1. 是否有防水隔板
2. 是否有照明燈具
◎瓦斯爐
1. 每一口爐火都功能正常
2. 無雜音
3. 瓦斯軟管接頭緊密固定
4. 排煙軟管正確接妥至戶外
◎排油煙機、烘（洗）碗機
1. 功能是否正常
2. 排油煙機小燈正常
3. 油杯及網紙等配件無遺缺
◎檯面、洗滌槽
1. 水龍頭水量、溫度可正常切換
2. 蓄水的拴蓋是否緊密
3. 檢查表面無刮傷
4. 櫃體與牆面是否密合
5. 蓄水水塞緊密，水龍頭、溢水孔功能正常、排水時順暢，打開水槽下方門片觀察有無滲漏
浴廁》
◎洗臉盆
1. 止水塞拉桿功能是否正常
2. 拉桿位置是否恰當
3. 蓄滿水至溢水口，看水是否可從溢水口排出
4. 水管附近是否有漏水，止水塞拉起，看排水是否順暢，並再測一次排水管是否漏水
5. 臉盆台面是否無損刮傷
6. 洗臉盆與牆面是否緊密貼合且螺栓拴緊
7. 鏡前的層板是否固定不鬆動
8. U型的排水管是否漏水或有臭味
◎水龍頭
1. 有無刮傷、鏽蝕
2. 龍頭轉動是否順暢
3. 螺絲是否拴緊
4. 把水量轉到最大試試出水量是否正常
◎馬桶
1. 表面無損傷瑕疵
2. 馬桶蓋有無鬆動及刮傷
3. 沖水量及排水是否正常
4. 水箱注水到一定水位即停止
5. 沖完水，馬桶周邊無滲水
6. 免治馬桶功能正常
◎地面排水孔
1. 注水至地面排水孔檢查排水
2. 排水孔有無異味
3. 洩水坡度是否足夠
◎浴缸
1. 蓄水檢查排水功能
2. 表面有無刮傷瑕疵
3. 浴缸接縫處，水泥填補是否平整
4. 檢查水龍頭水量控制
5. 切換至蓮蓬頭看出水是否正常
6. 檢查蓮蓬頭有無瑕疵及軟管無漏水及變形、軟管長度是否適當
7. 浴缸側邊洩水坡度
8. 按摩浴缸功能測試
◎淋浴間
1. 隔屏關起用水朝隔屏接縫隙及地面沖，檢查淋浴隔屏密閉性是否良好
2. 隔屏門開關是否順暢
3. 淋浴間的落水頭排水是否順暢
◎抽風扇與暖房乾燥機
1. 運轉風量
2. 運轉是否太大聲
3. 天花板內管道是否密合與填塞
4. 五段式恆溫轉換是否順暢（有的才需檢查）
◎五金配備
1. 鏡面平整無刮傷
2. 櫃子門開合是否沒問題
3. 置物架或毛巾架等五金固定牢靠無生鏽刮痕
前後陽台》
1. 排水孔排水是否順暢、洩水坡度查核
2. 開關，燈具是否正常
3. 陽台欄杆有無生鏽、破損、變形
4. 冷氣室外機架有無生鏽、破損、變形
5. 鋁包板外觀有無破損、變形
6. 曬衣架操作正常
7. 瓷磚是否平整
8. 設置在陽台的插座是否採用防雨蓋型，以防漏電