Q1全台房市推案/銷售冷清，後市偏向反轉結構
MoneyDJ新聞 2015-04-30 17:20:37 記者 林詩茵 報導
國泰建設(2501)今(30)日發布第1季全國房地產指數，全台預售房市持續呈現盤整觀望結構，反映在推案量、銷售率和成交量均為萎縮，德明財經大學副教授花敬群表示，今年首季房市結構「相當冷清」，六大都會區的成交量均減少、議價空間均擴大，預期後市全台將偏向反轉結構，不動產所得稅修法結果、台北市房屋稅調升的預期衝擊，以及金融機構對不動產放款的態度，都將成為影響後市的重大變數。
花敬群說明，今年第1季全台推案量、30天銷售率、30天成交量均較上季以及去年同期下滑，雖開價微升，但議價空間卻擴大，整體市場呈現「價跌量縮」，與去年同期相比則是「價穩量縮」，30天銷售率僅11.45%，議價空間也增加至16.45%，屬於相當冷清的結構。
他解釋，第1季房市影響因素包括，九合一選舉多數新地方首長上任後，多強調大量興辦社會住宅，加上大巨蛋、桃園航空城、台灣塔…等各地區原定重大建議開發案，陸續出現可能停止或變更的衝擊；尤其，房地合一實價課稅政策規劃前後出現先輕後重的改變，致使市場悲觀預期不易改變。也因此六大都會區的成交量均減少，議價空間均擴大，推案量與銷售率則有5個都會區呈現衰退，僅台南市推案量上升。
各主要都會區中，台北市較上季「價跌量縮」，與去年同期比亦為「價穩量縮」，30天銷售率僅12.15%，為連續第四個季度衰退，成交量並是2008年金融風暴以來的最低，市況極為冷清。整體來看，不論單價高低，銷售均不理想，顯示北市除房價過高問題外，購屋者卻步也為成為房市的困境。
新北市則是各都會區中表現最不好的區域，與上季相比「價跌量縮」，與去年同期相比「價穩量縮」，但議價空間高達15.85%，成交價也下跌3.43%，成交量亦創08年金融海嘯最低，是市場反轉最明顯的區域，累計餘屋量是後續隱憂。
桃竹地區較上季「價穩量縮」，較去年同期「價漲量縮」，目前市場呈現高檔盤整，價格短期具支撐，雖新推個案的開價努力維持高價行情，但推案量和成交量大幅衰退4成左右，表現相對不穩定，後續價格支撐有力道恐不足；尤其，航空城話題的鬆動與長期累積餘屋，亦是最大隱憂。
台中市與上季比為「價穩量縮」，與去年同期則「價量俱穩」，市場處高檔盤整，但趨勢向下結構。主因價格向上能量降低，推案量、銷售率和成交量均出現明顯萎縮，後續價格能否支撐，為觀察重點。
台南市與上季相比為「價跌量穩」，與去年同期比為「價跌量縮」，新推個案受推案區位影響，價格出現明顯修正，銷售率與成交量亦見下調，惟整體來看，仍在相對高點。花敬群表示，台南本季價跌是否影響後市交易量，是短期應重視的焦點。
至於過去相關熱絡的高雄市，本季則為「價穩量縮」，與去年同期比為「價量俱穩」，整體市況為高檔盤整向下結構，市況從穩定轉為保守，推案量362億元，維持持續高檔的推案量，但偏低的銷售率僅7.72%，為全國最低，銷售率成為後市發展的最大隱憂。
整體來看，花敬群表示，後市全台房市預期將偏向反轉結構，不動產所得稅修法結果、台北市房屋稅調升的預期衝擊，以及金融機構對不動產放款的態度，都將成為影響後市的重大變數。
國建協理暨發言人林清樑則認為，在全球資金水位沒有下降，而土地和營造成本均未下降，再加上稅法改變，建商從經營角度來看，成本都在增加，所以短期要看到房價下跌、親民一些的空間實在有限。
林清樑說，如果地主肯降土地價格，或者營建成本可以降，建商當然可以降價，只是短期在經營環境沒有改變的狀況下，建商沒有降價的空間。