2015年9月24日 民報作者吳家揚
「房價鬆動蛋白區價格下跌，兩稅合一制即將實施，現在是買房的時機嗎？」讀者這樣提問，而我始終認為，思考購屋問題的第一關鍵，不在房價的高或低，而是要先確認對自己而言，「房地產是資產還是負債？」因為家庭財務的天堂與地獄就繫於這一念之間。
資產與負債，看起來是截然不同的兩個財會項目，買進資產可以讓人增加資產，買進負債讓人增加負債，這是基本的邏輯。許多人以為資產與負債如同T恤與長褲一眼就能清楚了然，不可能搞混，因而也就未細究兩者之間的差異。因為觀念不清楚，以至於買進了自以為是資產的負債，讓自身陷入財務泥淖不得翻身。其中，購屋這件事就常是罪魁禍首。
購屋具有消費財加投資財的雙重性，牽涉到財務、心理需求、個人偏好、意願等，有許多個買屋的迷思，值得探究。我們從財務面來分析，看房子是資產還是負債呢？
在談這問題之前，需要先簡單認識「現金流量」與「現金存量」的概念：
流量則是動態概念，存量是種累積靜態概念。流量與存量的關係其實很簡單，流量如河流，存量像湖泊，互為因果，必須調控得當才能在財務上安居樂業。每月有穩定現金流入，這就是「現金流量」。當累積現金存量後，可以支付房貸、小孩教養費，或投資理財等等活動。這些量入為出的計畫性理財規劃，都建立在穩定的現金流入。流量愈豐富，存量就愈富足。若隨便亂投資，可能導致虧損，就會破壞存量的安全性。即使薪酬的現金流量大且穩定，也禁不起資產管理不當，而造成「現金存量」亮紅燈。
房子對資產淨值而言算是資還是負債？
以「現金流量」的觀點來說：以貸款購買房地產是負債。每個月都要繳房貸，但是隱藏的機會成本與風險總是被隱而不談，還有各種稅負的支出，更重要的是喪失投資機會。年輕人購屋排擠投資機會，若人生開始奮鬥的前幾年將買房子的錢用於投資，而不是早早決定買昂貴的不動產，則以後日子可能會輕鬆些。
華人都有有土斯有財的觀念，走到哪裡都炒地、炒房，傳統上認為租屋是住別人的房子，是在幫房東付房貸，自己也沒有歸屬感。但買了房子就是自己的嗎？殘酷的真相是，只要有向銀行貸款，在房貸還沒有繳清之前，房子的所有權是銀行的。
如果現在以房貸利率2%，貸款1000萬元買屋，貸款20年為例，每年需還款本利和61萬元，20年的利息共繳223萬元，期滿等於多付22.3%的貸款金額。在付清貸款之前房子是銀行的，如果老老實實地按期繳納，不做任何理財的動作，每個月至少要付5萬元給銀行，等於不能間斷地為銀行打工20年。
以「現金存量」的觀點來說：隨時間而增值，可變現的房地產是資產。驅動台灣房市上漲的力道是大家相信房子會保值、增值。房子會增值，當然也會貶值。過去15年甚至60年，房地產價格長期趨勢向上，但會修正調整。過去長期持有房地產，淨資產是增加的，但這有時空背景：台灣從「第三世界」進入「開發中國家」，最近來到「已開發國家」，這60年來的經濟發展支撐證明這事實。
房地產神話崩解危機？冷靜為上策
從未來呢？房地產神話會面臨崩解危機嗎？台灣房屋自有率已經超過85%，但空屋率逼近20%。試問：大家都有房子了，誰來買房？根據經建會的資料顯示台灣人口在2023年時，死亡的人數會比出生的人數多，總人口數會開始減少。在台灣近百年的發展過程中，從未經歷人口減少的年代，我們的產業與經濟發展思維，是在人口持續增長的狀態下進行模擬與推動，但很快地人口紅利將盡，誰來支撐房價？在這種情況下，大膽的行動可能是盲勇躁進。日本經濟失落至少20年，造成房地產泡沫，沒有人會忽視這段歷史。台灣目前經濟狀況不佳，現在房地產價格最不會是相對高點，而步入日本的後塵？
在1997年亞洲金融風暴以前，台灣和世界的連動沒那麼強，因此經濟受傷沒那麼嚴重。現在台灣已經全球化，無法自外於全球化資本運作，2000年網路泡沫、2003年的SARS事件、2008年金融海嘯、2009年歐債危機……使M型化社會越來越明顯，中產階級消失、落到貧窮的那一端。你真的還要用20年的時間來供房，期待房屋增值？房屋持有率、空屋率、人口衰退、經濟變化透露出的訊息，購屋前你要深入再深入地思考。
將負債化為資產
若房子有貸款的情況下，單純自住「暫時是負債」。能產生足夠的「淨現金流」，善用出租和房貸低利貸款套利，則是資產。出租只要租金收入大於銀行貸款和房子開銷，使現金流為正，那房子就是資產而不是負債。房貸利息甚低，貸出來買高報酬率標的來套利。前提是有把握賺到錢，否則投資失利最後連房子都不見了。假設你有值錢的房子去銀行借1000萬元，20年，2%的房貸利率，一年還本利和約61萬。投入股票年化報酬率8%，一年可多出19萬元被動收入。
同樣的房貸故事，不同做法會產生不同的結果，關鍵在於現金流的方向。如果現金流量足夠買房自住，將為銀行打工20年，賺取將來可能的增值財。如果現金存量足夠買房且不貸款，房地產有合法節省遺產稅的優惠，未來有需要時還可以低利貸款來投資套利。若房地產是自住為目的，則以生活需求為第一優先考量。房地產可以是資產，也可以是負債，就看你怎麼去使用它。