1520期 先探 封面故事
華固、長虹優質「庫存」多
營建業有土地庫存斯有財
陸資、陸企來台，台灣的精華區土地有限，因此手上擁有大筆庫存的營建商，價值攀升，遠雄、華固、皇翔、長虹等在土地庫存的量與質都不錯，尤其是庫存中，台北市占比例高的華固、皇翔、長虹等更優質。
精華區的土地愈來愈少，因此好地段的素地或者營建案奇貨可居，不管是香港經驗或者是全球一級城市的趨勢，唯有地段好的區域，才是房價飆漲的主戰區，加上陸企來台，政策允許買賣商辦，更增加豪宅與商辦的需求，目前國內營建業者中，以華固(2548)、長虹(5534)都會區土地庫存比例最高，且以台北市為主，股息殖利率又高，是股價拉回的首選標的之一，另外皇翔(2545)、遠雄(5522)的庫存品質也上揚中。
皇翔、遠雄庫存最高
遠雄建設(5522 )第一季末持有的存貨)含土地庫存、在建房屋、成屋預售(合計達三百七十億元居冠，其次為興富發、皇翔，若以每股庫存的角度看，則前二名分別為皇翔、華固。
更進一步細分，單以土地庫存來看，遠雄、宏盛、皇翔、華固金額接近都在八十億元上下，至於在建房屋與成屋待售部分，遠雄遙遙領先。
遠雄庫存高的原因在於造鎮的比例高，且不少在台北縣，而今年遠雄建可認列入帳的個案，主要包括台北市的「遠雄上林苑」，預估入帳五○億元，「遠雄日光」預估入帳二○億元，「遠雄藝朗」預計入帳一○億元；台北縣的「遠雄碧連天」預估入帳三○億元，「遠雄耶魯」預估可入帳三○億元，再加上「遠雄哈佛」、「遠雄大未來」、「四季妍」等個案，預估在房屋銷售部分入帳金額約一六三．九六億元，另租金收入預估為二．六三億元。
由於陸資來台投資商用不動產相關規定陸續放寬，因此國內建商下半年推案紛紛以商用不動產為主，台北市精華地段土地規劃方向轉以商辦為主，遠雄在商辦方面除了在汐止有「遠雄創新研發科技中心」外，在內湖五期、六期擁有三筆土地， 共計四千坪， 另外在二○一○年也將開始興建巨蛋體育館，周邊商辦大樓、百貨、飯店等約八．五萬坪，預估屆時每年租金收入可達六○億元。
華固、長虹都會土地最多
除遠雄外，商辦已經是推案的重心，包括華固、長虹、皇翔等，態度都轉為積極，看準商辦與豪宅是迎接陸企需求最高的商品，皇翔(2545)也看到這一點，除推出信義計畫區「皇翔Ｆ４」豪宅，還宣布將把土地開發策略大幅改弦易轍，手中四大台北市住宅開發案，將全部改為蓋辦公、商場大樓，讓開發價值三級跳，為最大贏家。
華固(2548)在商辦方面，預計○九年推案可達一○○億元以上，佔營收可達五○％，公司歷年住宅與商辦市場推案比例為八：二，○九年規劃提升為六：四， 為逐漸增溫的商辦市場提早進行布局，其中手中持有六千坪可開發商辦的土地，均集中在內湖五期重劃區，預估總銷金額將超過六五億元。
受到金融風暴影響，今年華固速度放緩，不過公司認為房市景氣已在今年第一季落底，房市將會是一季比一季好，而下半年主是把手上在建工程及少數餘屋盡快去化掉，明年推案將轉趨積極，而今年將認列入帳的建案包含「富仕館」、「iPark」、「千代田」、「雙橡園」等，預估營收還是有七○～九○億元。
目前華固手中庫存土地至少可規劃三○○億元案量，包括三個內湖廠辦案、六個住家建案，預估明年及後年推案規模都會在一○○億元以上，公司還希望在二到三年後，每年的推案規模會達到二○○億元以上，而依目前庫存土地量，似乎難以支應未來的推案需求，公司表示，未來幾年每年都會購入百億元以上的土地。
至於在購地地點上，過去幾年華固推案都集中在台北市，但因現今台北市一地難求，未來華固推案可能會將走出台北市，如新店、中和、板橋及新莊等區域，都是相當有潛力的地區，鎖定商辦與精緻豪宅產品。
當然華固也積極評估研究大陸市場，未來若進軍大陸市場，將以中國大陸最富裕的一、二個省市為重心，並以高品質的精緻豪宅為訴求，且不排除會與大陸當地擁有土地資產的建商合作。
長虹(5534)估○九年主要推案商辦方面為「長虹ＷＴ○ 十期」)總銷約三○億元(和「長虹ＷＴ○ 十一期」(總銷約四○億元)，住宅方面「西湖段住宅」、「新店住宅」和「汐止住宅」也將在下半年陸續推出，○九年住宅與商辦市場推案比例為五：五。
另外日勝生(2547)「京站交九ＢＯＴ案」可分為住宅銷售和商場經營兩部分， 在住宅銷售方面，總銷金額約七九．六億元。在商場經營方面目前招商已達八五％， 預估中信飯店、威秀和商場的租金方面每年可有六～七億元的租金收入。
華固去年稅後盈餘二五．六九億元，ＥＰＳ一一．○三元，預計配發五元現金，將於六月十九日除息，而長虹去年ＥＰＳ也高，配發現金三．七元，股票○．五元，這兩家公司近五年股息殖利率都相當穩定，是進可攻退可守的個股。