2025/06/16 05:30  
龐大交屋潮來臨，銀行房貸資金卻有限，房市承壓，但受到營造成本上升與預期心理低探的影響，房價維持一定程度的僵固性。（資料照）
■魏錫賓
可以預期的龐大交屋潮來臨，而銀行購屋放款能量又受到壓抑，於是在資金需求增加而供給有限下，推升了房貸利率。在房市冷卻的過程中，2025年交易量恐無可避免的持續下滑，並形成了營造成本上升與預期心理低探的戰場，使房價維持一定程度的僵固性。
不動產價格與營建成本、資金狀況、預期心理均有關係，在不同時期由不同因素主導。政府積極打炒房的措施，目前仍壓制房市，尤其是央行限縮資金流向不動產，使得購屋人期待降價而降低目前的需求；但對建商來說，營建成本這幾年持續上升，既壓縮了利潤，也降低了讓價空間。購屋者雖不再有房價上漲的預期心理，但售屋者也不急於脫手，房價因此隨成交量僵持中。
中央銀行在2024年8月21日發布新聞稿「近期本行分別邀請34家本國銀行來行座談，請其自主管理不動產貸款總量，共同改善信用資源過度集中不動產貸款情形」，要求銀行自主調整放款結構，共同把全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）從37.4%向下壓低，並以今年底為調整目標是否達成的檢討日。
央行並未公布希望個別銀行承作不動產貸款的上限與底線，可是從過去20年貸款集中度來看，整體比例大致是在35%至37.5%之間，35%應是央行非常樂於接受的數據，以銀行業放款規模約40兆元計算，區間調整空間達1兆元；然而，若要從最近資料，2025年4月的集中度36.94%減至35%，則不動產貸款仍需減近8千億元，或是單純增加其餘項目的放款2.2兆元，或是前減後增各分攤一部分。
從央行的購置住宅貸款及建築貸款統計可以發現，前者因屬長期放款，基本上有增無減，2025年4月甚至已超過11兆2千餘億元，後者雖較有起伏，但金額相對較小，所以要從不動產貸款調整並不容易。尤其是這幾年預售屋成交量大增，交屋期陸續來臨，即使政府打炒房，購置住宅貸款餘額仍月月增加，觀察台銀等五大行庫新承做放款亦可發現，2024年9月之後，購屋貸款利率持續提高，但其他週轉金、資本支出等消費性貸款的利率則頗有波動，並未一路向上，顯示了資金在購屋方面的有限性。
目前房市的客觀現象是交屋量增加，而銀行可用於購屋放款的資金卻有限，理因壓制價格，尤其是不動產被當做資產投資時，房市受預期心理影響甚劇；然而，央行應不會要求不動產貸款集中度降至35%，且購屋人會尋找各種資金調度方式，加上營建成本居高不下，都支撐著預售屋的價格，使漲跌個案在不同區域參差存在著。
在量縮下進行的價格調整若持續，代表要翻轉出新方向的時間也會拉長。今年外在環境劇烈變動，關稅、匯率、油價、股價的變化令人眼花撩亂，房市迄今反而顯得相對平淡。