作者潘以泓 | 富比士地產王
假農舍的問題在台灣存在多年，但自奢侈稅實施後，由於農業用地並不在奢侈稅所規定的範圍內，使得許多原本投入在住宅、商辦、店面等市場的資金轉向農地。但隨著農地價格暴漲的問題日漸嚴重，考量於今年修法，限制購買農地者的身分，之前投資農地的資金，恐怕將出現永久套牢，甚至斷頭風險。
如果你以為農地炒作集中在北部，那麼就大錯特錯了，在奢侈稅實施之後，全台灣的農地都興起一股炒作風潮，在高雄、屏東、花蓮、台東等南部與東部地區，甚至有陸資也來「共襄盛舉」。
在全台農地中，價格漲幅最明顯、成交量放大幅度最多的區域，非宜蘭莫屬。本身是原住民、務農的陳先生，在奢侈稅剛實施後打算回歸務農生活，因此在宜蘭冬山鄉買了一塊農地，當時每坪價格是5000多元，經過約3年的時間，陳先生隔壁的農地前陣子打算出售，開出來的售價竟然是每坪近2萬元，3年內價格翻漲了3倍多。
農地成炒作標的 全台可耕種面積大幅縮減
原本陳先生因為土地耕種面積漸感不足，有計劃向周遭鄰居增購農地來擴大耕作面積，但是，這樣高昂的土地成本令農人根本買不下手，陳先生所能做的，就是向他人承租土地來擴充面積。
陳先生的遭遇是全台灣農民目前所面臨的共通問題，而且狀況日益嚴重。在奢侈稅之後，許多原本在商辦或住宅經營的置產族、投資客轉而購買農地，使得農地的價格飛漲。宜蘭、南投、嘉義、高雄這些地方的農地，價格漲幅至少都在1倍以上，價差大者，3倍、5倍皆有。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，除了醫生、退休人士等置產族群會購買農地外，靠著土地重劃發財的地主們，仍然會將資金重新放回土地上，因此奢侈稅之後，資金引導到農地的趨勢更加明顯，但這樣的趨勢卻是讓農民更加無地可耕種，而台灣已經高度仰賴糧食進口，農地消失是需要長時間才看得出影響深遠的嚴重問題，但似乎沒有得到應得的關注。
終於，政府今年看到了農地炒作的亂象，因此年初放出風聲打算修正農業用地興建農舍辦法，限制取得農地身分的人僅限於農民。
消息一出，嚇壞所有與農地相關的從業人員，正反意見都相當激烈，支持者認為，農地炒作嚴重扭曲農地利用方式，應該要加以管束，農地非農用情況嚴重的區域，例如宜蘭，假農舍氾濫的情況最嚴重，許多人買了農地蓋豪宅，耕種面積大幅縮水，南投則是將農舍變成民宿、休閒豪宅，清境就是最嚴重的區域。
假農舍氾濫 嚴重扭曲農地農用原則
自年初政府放出風聲要修改農舍辦法後，農地的交易量立刻大幅下滑，炒作最嚴重的宜蘭與南投，受到的影響也最大，比較去年上半年與今年上半年農地交易情況，宜蘭縣交易量下跌55.8%，南投縣下滑37.2%，但依據內政部實價登錄資料，宜蘭、南投農地交易量大減，價格卻未下滑，宜蘭甚至上漲8.02%，南投也上漲4.29%。
住商機構加盟事業處副總經理劉明哲分析，年初內政部放出風聲欲修改法規，農地交易量較去年同期幾乎跌掉5成，但價格並未明顯下降，主要是法規不確定性高，市場觀望氣氛濃厚，且在目前市場不好的狀態下，仍有物件成交，這些物件的基本條件較優良，價格不易鬆動。
此外，根據過去慣例，每當政府發出修法消息，在法規正式確定前，交易量皆會急凍，市場上還在觀察未來走向，整體價格應該在法案確定後，才有較明顯走勢。
住商不動產宜蘭羅東店莊智清店東則表示，從今年3月份開始，宜蘭農地交易驟減，目前已有賣方願意降價3成賣出農舍，因此吸引到有投資意願的買家，反倒是自用買方，因為政策的不確定性，目前購買意願較低。
莊智清指出，假設政府確定法規將朝農地持有者僅限農民的方向發展，那麼將使目前持有農地的人感到驚恐莫名，未來可能會有一波斷頭潮出現。
假設中央政府確定將修法，市場擔心的崩盤是否會成真？對此，業者認為，其實並非完全沒有生路，地方政府可以透過政治手段來為農地解套。換句話說，有心的地方政府只需要將農地透過行政程序變更為建地，那麼農地套牢的問題就會消失，因此可以觀察，哪些地方政府的對農地的態度是相對偏多的。
農業用地興建農舍辦法修正案預告結束，目前政府部門還仍在進行正反意見討論，原本預計最快8月會有修法結果，但仍懸宕中。由於法規尚未確認，因此農地市場目前交易量停滯，就好比房地合一稅在立法院通過後，市場買盤回籠，待農地法規確定之後，交易量才可能會逐漸活絡。