東森財經
2025年7月4日 週五 下午4:59

近期預售屋市場傳出降價、買貴退差價等案例，讓消費者振奮不已，莫不期待各建商起而效尤、大吹降價風。知名投資客「帥過頭」（本名黃家進）分享建商利潤公式，強調只有中南部重劃區土地買得早、淨利至少40%的建案，才有空間跌價，估計不至於引發大降價，他更大膽預言，「建商只要這半年內撐住沒有倒閉，以後就不會倒」。

台南善化有預售屋為降價做準備，善意退差額給已購客；甚至建商集團傳出宣布降價15~20%。建商為何願意大讓利？帥過頭提出「建商銷售計算法」，即建商用來估算銷售價格的「利潤公式」，一般地上15樓、地下3樓不必結構外審的建築，在省半年審照時間下，從買土地到蓋好交屋在4年內者，成本（土地價值+建築成本）乘上1.4，毛利抓40%的稅後淨利大約為15%。若是完工時間要5年以上者，銷售價錢則是成本乘上1.5，才有相同的利潤。

至於要獲得超高利潤，通常是買建地時間很久、取得成本低的建案，套上公式去算銷售價，因實際成本很低，利潤自然就更高。若是在中南部重劃區，由於近年地價、房價漲幅大，用後來的市價來推案，獲利就更驚人。

帥過頭補充，由此可以理解為何建商總用高於行情的價格去搶重劃區建地，一來是反正稅金極重，除了營業事業稅20%加上房地合一稅20%，要避免繳稅就是把盈餘拿去標地，所以建地市值10億元、投標12億元算是正常入門價；附加價值就是把市值拉高到12 億元，旁邊先買到的6億土地也會自動上漲到12億元，前者蓋房淨利15%很正常，後者蓋房子出來淨利至少40%，這就是「超高利潤」。
 
「所以建商無法全面降價，只適用於中南部漲幅大的建案」，帥過頭繼續說明，中南部蛋白區、重劃區的建案自2021年8月之後在台積電設廠利多帶動下都漲翻天，「這幾年根本賺太多、獲利幾乎翻倍，當然有很大空間可以跌」。

房市名嘴「朱哥」朱學銘也幫腔解釋，這幾年還有新青安助漲，讓房價無形中跟著膨脹至少20%，「買方以為房貸優惠撿到便宜，其實只是買更貴、要繳更多貸款」，但房價卻因此一飛衝天，也讓中南部這段時間超漲的房價，有空間可以調整下修。

帥過頭直言，預售屋是期貨概念，多數建商並不想跌，擔心買方追漲不追跌的習性，會讓銷況更受影響，寧願牌價不動、加送家電裝潢等，撐住行情才能避免全面崩盤。所以選擇下跌的建案，除了土地成本低，其實也是迫於無奈、為了衝銷售量所做的決策，因為銷售率佳才能爭取到銀行建融，加快完工速度，避免拉長工時造成的額外成本。