Yahoo房地產編輯部
2026年9月22日週二 上午10:09

【文／丁一芬】65歲的林先生耗時30年，終於繳清人生第一間房的房貸。然而，退休後的他卻面臨殘酷現實：雖然握有千萬房產，手邊卻缺乏穩定的現金流。面對每月雷打不動的生活費、醫療與照護支出，許多像林先生一樣「有房、沒現金」的長者，不禁開始思考：究竟該不該將打拚一輩子的老家抵押給銀行，換取養老金？
▲以房養老將房產轉為現金流，讓長者留在熟悉的家中生活。
魔鬼藏在「利息內扣」與持有成本
隨著台灣邁入超高齡社會，「以房養老」逐漸受到關注。中信房屋研展室副理莊思敏表示，其正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」，核心概念是將缺乏流動性的不動產，轉化為退休期間的穩定現金流。

不同於一般房貸是「向銀行借錢買房、按月還款」，逆向抵押是屋主以名下房產設定抵押權，經銀行鑑價核貸後，依契約按月「領取」生活費。各銀行方案略有差異，申請門檻多落在55至60歲，最高核貸成數約7成，貸款期限最長可達35年，實際條件仍視銀行審核而定。
以鑑價1200萬元房屋為例，若核貸7成，總貸款額度為840萬元。但每月實際入袋金額，並非單純將總額除以期數。由於多數方案採「利息內扣」機制，隨著貸款餘額與利息逐月累積，每月實領金額將會遞減。
莊思敏提醒，評估以房養老時不能只看每月可領多少錢，還需將未來的利率變動風險，以及房屋稅、地價稅、管理費與修繕支出等「隱形持有成本」納入考量。此外，若貸款期限屆滿時借款人仍健在（長壽風險），也須提前規劃展期、還款或處分房產的備案。
▲以房養老是設定抵押權，房屋並非直接變成銀行的。
房子最後會被銀行收走嗎？
針對長輩最擔憂的「房子最終是否直接歸銀行所有」，律師蘇家宏釐清，以房養老僅是設定抵押權，產權仍歸屬借款人。若單身借款人身故且無繼承人，房屋將依遺產程序處理，拍賣後先清償銀行債務，剩餘價值歸屬國庫；若有繼承人或生前已預立遺囑，則可依法定程序繼承或處分去向。
值得注意的是，房屋地段直接影響銀行的承作意願。相較於交易穩定的都會區，偏鄉房產因轉手性較差，銀行核貸通常較為保守。整體而言，對於名下有房產、缺乏現金流，且希望「在地安老」的長者，以房養老確實是資產配置的一步活棋；但出手前，務必將貸款成本、長壽風險與未來繼承安排進行全面的綜合評估。
資料來源：記者採訪整理