中央社財經新聞｜2026.10.27 10:43
（中央社記者曾婷瑄河內27日專電）越南首都河內房價近年瘋狂暴漲，房價所得比高居世界第5。雖然今年房市在高利率下進入降溫與重整期，但巨大的薪資差距仍讓Z世代無奈感嘆「靠自己買房是不可能的任務」，深刻反映出當地年輕人對購屋的絕望與無力。

越南首都河內房價近年呈現爆發式上漲，據越新社，2024年河内市部分地區公寓房價暴增约40%至50%，今年初更一舉超越商業大城胡志明市，為越南最貴。

越南房地產市場研究所（VARS IRE）研究指出，自2023年起，河內、峴港和胡志明市的公寓價格持續上漲。到去年第3季度，與2019年相比，河內價格飆漲96.2%，幾乎翻倍。峴港上漲77.1%，房市較早開發的胡志明市則是56.9%。

去年9月，時任總理范明正（Phạm Minh Chính）公開質問：「公寓房價為何高居不下？」自此，整頓囤房炒作、增加住房供給，成重要民生政策。18日，總理黎明興（Lê Minh Hưng）再強調，政府已大力發展社會住宅與租賃型住宅、修訂土地法調控價格，誓讓房地產調降。

●越南房市進入降溫與重整期

然而，在歷經前2、3年的房價飆升後，今年房市出現市明顯的降溫與重整：增幅減緩，成交量更較先前大減約3到6成。

除高房價使中產階級望之卻步外，隨全球通膨、越南基建潮上調至12%至16%的銀行房貸利率，更讓一般民眾購屋成本大增。

在越南從事房地產近10年的台灣人張岳豐告訴中央社，有鑒於全球局勢，與越南通膨高點，越南銀行因此升息，造成現在房地產交易量大減。「貸款利率可能達到12%，甚至浮動利率高達16%都有，這成了目前房市交易量在某些地方甚至腰斬的主要原因」。

張岳豐表示，越南政府注意到房價快速上漲，並推出了一些調控制度，「未來幾年越南法律很有可能會迎來巨變，朝更制度化方向發展，讓市場更清晰、更有制度」，如外國人的房產證明申請就比以前更透明化。

他認為，這是每個快速發展經濟體在特定發展階段都會出現的現象，如台灣80年代房價快速增長時，政府也採取了一定的調控措施。「如何在房價快速上漲的同時，兼顧居住正義與公平正義，取得平衡，這是目前越南政府面臨的難題，也是努力的方向」。

●誰能在河內置產？

隨著經濟發展，外籍人士紛紛在此落腳、置產。台灣人Wendy也是其中一員，她接受中央社訪問時指出，「越南一直吸引外資，再加上中國+1，越來越多外資企業進駐越南，租房的剛需還是有的。外國人在這裡買房或是租房一直都蠻多的，而且我覺得它在持續上漲中」。

她於2018、2019年在當時的河內市郊河東（Hà Đông）先後購入兩套公寓。如今河內市擴張，生活機能與基礎建設到位，一套市價已翻兩倍，另一套也漲了5成。

「以前我來的時候人沒那麼多，現在移往河內的人越來越多了，所以房價越漲越兇，漲得我覺得還蠻高的，漲了好幾倍，2、3倍是有。未來我覺得河內是首都，不太可能會跌到哪裡去，只會越來越貴」。

他觀察，一般上班族要靠自己在河內置產並不容易，他身邊朋友大多有父母贊助，或抵押家裡鄉下土地買房。

張岳豐表示，不少河內買家主要來自資產轉換，例如從二線城市賣掉房地產或土地，再到首都買公寓。因此，許多買家是外來人口，在二線城市可能是富人，到了首都則是一般民眾，這也是目前河內和胡志明市等大城市主要的人口組成結構。

他指出，令人樂觀的是，越南正快速推進基礎建設。「短短幾年內，就可看到河內的某塊鄉村農田變成生活機能完善的都市區。因此，年輕人雖然一開始可能只買得起外圍的房子，但過個3、5年，那裡可能就變成市區了」。

●誰能住進社會住宅？


36歲的阿俊（Tuấn）從事行政工作，夫妻兩人6年前申請到一戶約69平方公尺的兩房社會住宅，位於與市中心一河之隔的龍邊（Long Biên），如今開發快速，生活機能良好。

他告訴中央社，公寓當時總價約10億（約新台幣125萬元），在老家父母的協助下自備3億，向銀行貸款了7億，每個月償還本金和利息約700萬越南盾，如今還剩5億多尚未還清。

他解釋，購買社會住宅的首要條件是收入必須符合標準；第二個條件是從未擁有過任何房地產或公寓。此外，必須在該社會住宅項目的城市居住和工作。

隨著一對兒女長大，阿俊正在考慮換到更大的公寓，卻遇到了困難。「為了要有錢買更大的公寓，我們必須先賣掉這間公寓。此外，還要付清這間公寓的房貸，並準備一大筆錢，結合賣公寓的錢，才有可能買下更大的房子，預計還需要20到30億盾才能買3房公寓」。

無法再申請社會住宅的他坦言，對於住在河內、領辦公室薪資的雙薪家庭來說，要在目前的河內擁有一套房子非常困難。如果沒有投資、來自家裡或銀行的協助，要在這裡擁有自己的房子很不容易。

不過他說，政府正在市內建設許多社會住宅，預計2到3年後會有更多大樓。「對其他家庭來說，購買社會住宅的機會比我們當年更多了，只要符合申請條件，相信能夠更輕鬆買到社會住宅公寓」。

●Z世代的買房無力感

2025年第3季度，河內公寓新房一般售價飆漲至約9500萬越南盾／平方公尺（約每坪新台幣42萬元），接近台灣高雄預售屋均價。然而越南統計總局（GSO）最新數據，今年河內勞工平均月薪卻僅約980萬至1230萬越盾（約新台幣12500元至15500元）。

根據Numbeo、日經亞洲及世邦魏理仕（CBRE）等機構數據，河內的房價所得比（Price-to-Income Ratio）已高達31.1至38.3 倍，代表一個家庭需不吃不喝30年以上才能買得起一間房，為全球第5高，痛苦程度大幅超越首爾的17.3 倍、新加坡的13.7倍及東京的11.4 倍。

27歲的小莊（Trang）是獸醫系研究學生，同時在新創公司接案工作。他目前和父母以及3隻貓住在河內市的3層樓透天厝。他說，父母在河內有房，已是幸運一族。

他向記者感嘆，「最近3、4年來，買不買得起房已經沒什麼好討論的了：我絕不可能靠自己買房。如果你只是一個普通的上班族，那平均薪資和房價之間的差距實在太大了」，反映了Z世代對於買房已不再抱有期望的深刻無力感。

他正規劃搬出和朋友同租，他指出，越來越多的年輕人搬離河內，往鄉村發展。「我不認為我是個特例。老實說，若沒有父母的幫助，許多年輕人根本買不起房子，除非他的事業非常成功」。

他表示，政府確實正推動社會住宅計畫，但住宅距離遙遠，且即使有年輕人房貸優惠利率，「你還是必須存夠頭期款和其他所有費用，利率便宜個2%或1%，其實不會有太大差別」。

他無奈表示：「這不是越南獨有的問題，聽說房價狂飆的情況在世界各大城市都一樣。一開始我確實感到有些絕望，從小的教育就告訴我們，終極目標就是買房、成家立業。但現在，買房已經是不可能的任務了，從某種意義上來說，我感到絕望，不過現在我已經不在乎了，這就是人生。」（編輯：田瑞華）1151027