文／徐佳馨
2025年8月21日 週四 下午12:40
▲央近期房貸狀況很緊張，讓許多人憂心系統性危機要來了？（示意圖／取自Pexels）
近期房貸狀況很緊張，許多人都在問是不是系統性危機要來了？央行是不是要鬆綁選擇性信用管制？抑或是重新檢討銀行法72-2的比例？
可是，如果把時間拉長來看，就會發現這場房貸荒並非一朝一夕成型，在當初低利率開始之際，就已經埋下禍根，只是高房價與交易熱等許多巧合一起發生，各方現在才感受到風吹草動。
根據統計，過去台灣的房貸戶平均 7.5 年就能還清貸款，現在卻越拖越長，借款人寬限期能用就用，還能延就延，銀行收回的本金速度明顯放慢。過去房貸不再是「先苦後甘」的過程，而更像是一場「能拖則拖」的延長賽。
造成這個現象的原因，除了高房價讓民眾難以負擔，只能以時間換取空間，加上投資市場的利差套利。當房貸利率不到 3%，而高股息 ETF 殖利率動輒 5% 以上，選擇上多會把錢投到投資市場，而不是急著還房貸。
換句話說，房貸與投資市場之間的「套利空間」，正在被用到淋漓盡致，這不只是民眾的選擇問題，銀行端也開始吃不消。
本金回收慢，資金周轉變得困難，加上央行對不動產放款集中度的管制，銀行想要承作新貸款，也得看既有貸款能不能回收，在此狀況下，又逢最大交屋潮到來，房貸又「緊」又「卡」，並不讓人意外。
根據聯徵中心的數據，2023 年第 4 季，平均貸款期數突破 300 期，超過 25 年。這意味著 30 年房貸逐漸成為常態。
相較於30 年房貸幾乎是標配的美國，利率長期維持在 6% 上下。這種高利率迫使借款人謹慎思考還款能力，套利空間自然有限。而日本縱然也是超低利率，但日本房市因少子化和人口外流，加上不動產有長期維護費用等結構性問題，投資誘因不足，低利也沒有變成大規模的套利工具。
唯獨台灣，擁有「高房價、低利率、多資金、樂投資」的獨特組合。
這樣的環境，讓房貸市場與投資市場形成一道套利通道，結果是房貸被「拉長」，風險被「推遲」，銀行被「卡住」。
有人說，拉長年期能降低每月負擔，讓年輕人買得起房。
但別忘了，時間拉長，不代表風險消失，只是把壓力分散到更久的未來。
今天房貸市場的緊張，不是「突然的意外」，而是長年累積的結果。房價、利率、投資行為與政策設計，交織出一個結構性矛盾：
房價高漲，讓貸款額度愈墊愈重。
利率過低，鼓勵了「不急著還」的習慣。
投資市場報酬率高於貸款成本，吸走了本該用來減債的資金。
寬限期設計，則把風險推遲到未來。
種種矛盾層層堆疊下，當景氣與價格出現反轉，原本以為穩健的結構也會開始搖晃。
真正值得檢討的，不是「利率要不要再升一點」這麼單純，而是整個制度該怎麼修。制度若不改，我們只會重複「高房價→房貸拉長 → 本金不還 → 銀行壓力 → 政策補洞」的邪惡循環。
在我們面前活生生上演的房貸危機，不是一場突發，而是一次次的累積，當市場上每一個人都以「精算套利」為日常選擇，最終只以找到下家為貸款的句點，當制度默許甚至加碼鼓勵這樣的行為，日後的風險大家一起買單，也就不足為怪了。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
●本文為作者評論意見，不代表《NOWnews今日新聞》立場
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