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來源:股海煉金   發佈於 2025-07-10 05:28

房貸違約率維持低檔,房產後勢卻不大妙 … 專家:政策「溯及既往」,下半年預售屋解約、斷頭四起

彭蕙珍
2025年7月10日 週四 上午5:00

去年央行啟動第七波信用管制措施以來,房市一夕變天,住商機構據內政部不動產資訊平台最新資料,全台住宅貸款違約率(借款人未能按時償還購置住宅貸款的比率)2024年第4季達0.07%,為歷史第2低,台南、高雄微幅增加。 大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,回顧當時情境,雖然買氣受影響,但市場預期交屋大限未至,銀行貸款與利率還頂得住,若真降價仍有買方接手,不過,目前銀行鑑價、成數與利率三緊,恐怕今年起數據不會太好看。 此外,房市趨勢專家李同榮觀察,央行第7波限貸令已執行了3季,房價雖在高檔降溫,交易量也急凍。然而,沒教訓到投資客,卻教訓到政策頒佈前已購戶。 他指出,政府政策「溯及既往」,尤其預售屋市場的購屋民眾必須受第7波限貸的約束,貸款無門,下半年大量交屋潮將面臨解約、斷頭、糾紛四起的困境。

去年Q4全台住宅貸款違約率0.07%,直逼2023年Q1的歷史新低

根據內政部數據,全台住宅貸款違約率自2023年第1季達到0.06%,創下自2007年有數據以來的歷史新低,在2023年第2季起至2024年第4季,全台住宅貸款違約率維持在0.07%。
另觀察六都,台北市違約率自2023年第1季的0.08%,至2024年第4季略升至0.10%,為七都中最高者。但觀察歷年數據,仍屬低檔水準;新北市則持平維持在0.07%,顯示區域房貸違約率頗為穩健。
桃園市長期維持在0.05%,未有明顯波動;台中市房貸違約率自2023年第1季的0.03%,至2024年第1季以後穩定於0.05%,微幅升溫。
台南市則自2023年第3季的0.06%逐步攀升至2024年第4季的0.08%;高雄市房貸違約率則在0.07%、0.08%間震盪,直到2024年第4季才回升至0.08%。

七都暨全台購置住宅貸款違約率。
市場遞延效應 房貸違約率仍在低檔
賴志昶認為,房貸違約率是指截至該季底為止,住宅貸款逾放金額占住宅貸款總額的比例,目前全台與主要都會區之住宅貸款違約率,仍處相對低點,主要原因是市場雖有波動,但房價仍具漲勢,尤其是早期入手屋主,仍能找到買方接手。
不過,他認為,台北市房貸違約率去年第3季升至0.1%,雖仍維持低水位,但為7大都會區中最高,去年底房市表現已略顯疲態,部分財務槓桿較高的資產族群,正面臨違約風險。
至於台南、高雄呈現略升趨勢,主因仍是南二都過往受惠於高科技產業議題,多有投資風氣進場,此類買方財務狀況較追求高槓桿與高報酬,適逢區域市場景氣即將變天,便會有部分違約情況發生。
至於新竹地區,新竹縣違約率自2023年第1季以來,略升至0.02%;新竹市雖在2023年第2季一度升至0.04%,但之後回落至0.03%。
賴志昶指出,整體而言,新竹地區違約率為7大都會區最低,顯示區域有收入優渥的竹科客買盤加持,購屋人財務相對穩定,令區域違約率長期處於低檔次。

太難貸款 高槓桿族群將被血洗
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為,相較其他各國,台灣住宅貸款違約率偏低。
不過,隨著目前各行庫讓房貸利率與市場利率脫鉤,甚至不乏個案出現3%以上利率水準,史上最大交屋潮山雨欲來。
她表示,2022年後使用寬限期族群陸續到期、2025年整體經濟又難以期待下,高槓桿族群恐怕將面臨血洗,市場也將迎來新一波震盪。

房市降溫 李同榮:預售屋購屋族最慘
對於近來房市,房市趨勢專家李同榮表示,限貸受傷影響最大的是自住客與首購族,以及換屋族,貸款難度提高,購屋門檻變高,需自備款增加,反而更難入市。換屋市場更是交易冷清。
在建商部分,目前大小建商面臨限貸資金斷鏈問題嚴重,各地已經有零星爛尾樓出現,一旦數量持續增加,下半年發生骨牌效應的風險就會增大。
此外,依賴市場交易量為生的房仲業,在上半年房市交易量急縮26.7%情況下,大量轉業潮與失業潮,甚至已到了頂店潮,下半年若交易量不回升,就會進入倒店潮。
他建議,央行限貸政策應重新檢討,包括:已購戶不應溯及既往,高價與豪宅應重新定義等。

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