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2026年10月27日週二 下午3:41

文／謝曉菁、攝影／黃威彬
花1000萬元買房，若銀行只估價900萬元，原先以為房貸8成能貸到800萬元，最後可能只有720萬元，自備款還得多準備80萬元。銀行到底怎麼決定一間房子值多少？屋齡、樓層、採光、捷運、車位都會影響嗎？中泰不動產估價師聯合事務所副所長謝坤龍在節目《房市讀懂了》提醒，房屋成交價不等於銀行認定的房屋價值，購屋族應在簽約前先確認銀行鑑價與可能核貸金額，避免交屋時出現資金缺口。

成交價、鑑價「取其低」！銀行少估100萬　自備款多掏80萬
房屋鑑價究竟如何影響房貸額度？謝坤龍說明：「房屋的成交價格，不等於銀行認定的房屋價值。」銀行辦理房貸時，除了評估借款人的還款能力，也會考量擔保品的市場價值，確保未來若借款人無法還款，房屋仍具有一定的處分價值。
謝坤龍以總價1000萬元的房屋為例，若銀行鑑價同樣為1000萬元，核貸8成即可取得800萬元貸款；但若銀行只估900萬元，以鑑價金額的8成計算，貸款便降至720萬元，購屋族必須自行補足80萬元差額。他說明，銀行通常會參考成交價格與鑑價金額，並以較低者作為貸款額度的計算基礎，因此「貸款8成」不代表一定能貸到成交總價的8成。


至於房屋價值究竟由誰決定？謝坤龍透露：「外商銀行會將鑑價的業務，委託給不動產估價師；其餘銀行則是由自己內部的授信人員進行放款評估」。
而銀行內部放款人員鑑價時，通常會參考實價登錄、銀行內部資料及周邊成交行情，並依房屋本身條件進行調整，而非單純以買方願意支付的價格認定。謝坤龍也提到，有時候銀行也會實際到家裡一趟，確保房屋標的裡面是正常的。
房屋成交價不等於銀行鑑價金額，屋齡、樓層、採光及周邊環境等條件，都可能影響銀行對房屋價值的認定。房市示意圖
屋齡、樓層、採光都影響！裝潢再貴也未必加分
謝坤龍表示，影響房屋鑑價的因素相當多，包括屋齡、樓層、建物類型、座向、採光、通風、周邊環境及交通便利性等。因此，估價時通常會尋找條件相近、具有替代性的房屋作為比較標的，再依個別差異進行調整。以同一社區為例，高樓層與低樓層可能因景觀、採光及居住條件不同，出現價格差異。
至於花大錢裝潢，是不是就能讓銀行估得更高？謝坤龍直言：「不動產既然叫做不動產，裝潢如果是可以拆卸的，就可能不會列入擔保品的估價範圍。」因此即便屋主投入大量裝潢費用，也不代表銀行鑑價會等額增加。
謝坤龍進一步指出，房屋與捷運站的距離，也可能影響市場行情；至於車位，平面車位、機械車位及停放樓層等條件不同，價格也可能出現差異。銀行鑑價時，會依個別物件條件與市場成交案例進行評估。
謝坤龍也提醒，頂樓加蓋、增建空間或露臺等特殊使用條件，不能直接視為與合法登記建物面積具有相同價值。銀行評估擔保品時，會重視合法登記的建物範圍；至於約定專用露臺等空間，即使具有市場吸引力，其價值認定仍與一般室內建物不同。
謝坤龍提醒，即使投入大量裝潢費用，也不代表銀行鑑價會等額增加。圖／截自《房市讀懂了》
買房怕銀行鑑價不足？簽約前可以先做「這件事」
同一間房屋，不同銀行可能估出不同價格，謝坤龍解釋，這主要與各銀行採用的比較案例、評估方式及授信政策有關。
而購屋族該如何避免簽約後才發現銀行鑑價不足？謝坤龍建議，可以先透過實價登錄查詢同社區或周邊相似產品的成交行情，初步掌握合理價格區間；其次，可在下斡旋或簽約前，先向有意申貸的銀行詢問是否提供初步估價服務，了解可能的鑑價金額與貸款條件。
若簽約後發現銀行鑑價低於預期，可以再向其他銀行詢問，因為不同銀行的估價及授信條件可能有所差異，仍有機會找到較符合需求的貸款方案。謝坤龍也提醒，貸款額度並非唯一考量，借款人仍須評估自身收入、還款能力及每月負擔，避免為了補足自備款缺口而承擔過高的財務壓力。
謝坤龍強調，首購族在比較房貸方案時，除了利率，也應同時考量核貸金額及貸款年限。尤其自備款有限的購屋族，更應在簽約前掌握可能的貸款額度，並預留資金彈性，避免因銀行鑑價不足，導致原本規劃好的購屋資金出現落差。
銀行到底怎麼決定一間房子值多少？屋齡、樓層、採光、捷運、車位如何影響？為什麼同一間房，不同銀行可能估出不同價格？完整對談可見本集《房市讀懂了》。