Yahoo奇摩房地產編輯部
2025年8月28日 週四 上午8:03

多年來理財存錢、看房無數間，好不容易將資金規劃妥善下訂預售屋，結果央行「限貸令」讓許多人面臨了數百萬元的資金缺口，除了不得不向建商反悔、賠償15%違約金，還得面臨法律責任的打擊。買房子如果反悔退戶，是不是一定要繳到15%的違約金？這「明哲保身5招」你一定要記得。
▲央行2024年祭出「限貸令」，沒想到反讓有自住需求的民眾，一瞬間被降低房貸比例，資金缺口高達數百萬元「被斷頭」，進而引爆預售屋解約潮。
席捲台灣預售屋解約潮 到底發生什麼事？
2023年底新青安貸款政策激起房市的購屋熱潮，卻將銀行貸款水位逼近了金融監理機構「紅線」警戒值；為降低信貸過熱、資產泡沫的風險，央行2024年祭出「限貸令」，沒想到反讓有自住需求的民眾，一瞬間被降低房貸比例，資金缺口高達數百萬元「被斷頭」，進而引爆預售屋解約潮。
消基會近期新聞稿向政府喊話，指出預售屋合約往往簽訂時間距今已久，且資金安排多已固定，臨時湊出額外數百萬資金並不現實。
雖然為防止短期炒作行為、穩定房價市場，根據《平均地權條例》第47條，預售屋在未辦理第一次移轉登記前，原則上不得任意轉售；但以目前席捲全台的「預售屋解約潮」，消費者無法如期交屋選擇解約，建商往往可依約收取已付上限15%價金作為違約金，並保有原屋重新銷售之權利。
消費者無法將房屋釋出、找尋其他買家減輕損失，還被迫選擇「解約」接受「由建商回收、消費者單方面損失」的不對等條件。
對此，消基會盼替消費者從房市僵局脫困，認為法律與政策應與時俱進，並針對這波預售屋解約潮，呼籲政府正視制度與市場脫節的現象，強化對消費者的實質保護。
買房反悔退戶 有沒有繳15%違約金「補救、預防措施」不同
根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，預售屋違約，賣方「得」沒收買方違約金，但不得超過房地總價款的15％。
也就是說，建商不一定要收違約金，如果要收也不能超過總價15％上限。
如果你已經繳了15%違約金，房地產網站「樂居」建議3招「補救措施」：
一、向消保官申訴
消保官會依民眾提供的事證，酌請建商降低違約金比例，但缺點是「消保官做出的調解結果不具強制力」，建商不一定要遵守。
二、上調解委員會進行調解
消費者可向各區、鄉鎮或者「簡易法庭」的調解委員會申請調解，省時、省力又省錢，調解成功便會送法院審核，具備強制力。
但缺點是，建商不一定會出席，雖然不出席會被罰款3000元，但實務上很少裁罰，即使裁罰，威脅力也不大。
三、法院訴訟打官司
找尋專業律師並說明買方為何不得不退戶、合情合理的原因，根據過往判例，法官往往會依「雙方須承擔的責任比例」，來決定消費者須付多少比例的違約金。
多數判決結果顯示，建商可沒收的違約金比例多在10％以下，其中又以7～10％較常見。
不過打訴訟戰費時、費力、又費錢且仍有敗訴風險，還得精算律師費支出與省下來的違約金相抵後划不划算。
未繳15%違約金 2招「預防措施」明哲保身
一、法規護體
根據《 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，違約金以買方已繳納的價款為限，賣方不得要求買方補繳，也就是說，建商不可以要求補足到15%。
如果建商堅持繳足15%，消費者可向建案所在的縣市政府地政局、或者行政院消保會等主管機關檢舉，主管機關會要求建商改善，若不改善會遭到裁罰、持續不改善得連續裁罰。
二、購買低首付建案
市場上低首付的預售屋建案，首付款比例多為成交總價的5％、6％，且通常搭配「工程零付款」。
換言之交屋前，只需付總價的5％～6％，解除契約時只會繳回已付款的金額。但要注意的是，儘量在存夠頭期款後再去買低首付案，到了交屋時才不會籌不到錢而違約。
最後，消基會再次呼籲， 房子是人民的基本需求，不是資本逐利的遊戲棋子，當法律為了防炒作而設限時，也應同時設想到當市場反轉、經濟困難時，消費者的退場機制在哪裡；否則，每一位走進售屋中心、懷抱購屋夢的民眾，都可能成為下一個房市制度的犧牲者。