2026-09-18 11:51:51 新聞中心 發佈
中央銀行上日祭出鬆綁房市信用管制的兩項措施，包含自然人第二戶購屋貸款最高成數上限由六成提高至七成，以及取消建商購地貸款須切結於一定期間內動工興建的規定。房市趨勢專家李同榮今(18)日表示，央行此次政策微調，可用四個字形容「軟中帶硬」，預期政策效應將是「量能回溫、價難翻多」，因房市面臨四大壓力，房價短期料仍難明顯反彈；而未來房市走勢則應關注「政策輪動、信心輪動、資金輪動」等三大變化。

李同榮表示，表面上看是央行開始鬆綁，但實際上並非全面解除房市信用管制，而是針對過度緊縮所造成的交易副作用進行局部修正，因此，本次政策有利於房市量能與市場信心恢復，但還不足以推動房價明顯反彈。

他進一步指出，第二戶貸款上限由六成提高至七成，最直接受惠的是換屋族，以及名下已有住宅、仍有自住需求的購屋者。以購買總價2,500萬元住宅為例，原先最高貸款六成，自備款需1,000萬元；如今提高至七成，自備款降至750萬元，可減少250萬元資金門檻，有助部分因自備款不足而延後購屋的需求回到市場。

李同榮分析，本次政策實際效果將出現兩個層次，第一個層次是「實質資金疏解效果」，自備款降低，買方資金調度能力增加，有助提升換屋意願；而購地貸款契結限期開工規定取消，有助控制超額供給或解除中小建商資金斷鏈危機。

他表示，第二個層次是「心理訊號提升效果」；市場開始感受到央行政策不再只是「只緊不鬆」，而是逐步進入滾動調整階段。央行亦表示，未來仍將視不動產市場與金融情勢，持續檢討相關信用管制措施。換言之，這次政策可能先帶動「看屋增加、議價增加、成交增加」，交易量將有機會逐步回溫。

不過，李同榮也認為，房價要立即止跌翻多仍有難度、短期仍難明顯反彈，主因市房市面臨四大壓力。第一，2026年下半年進入交屋高峰，市場供給持續增加，餘屋去化仍需時間；第二，政策軟中帶硬，第二戶房貸雖放寬一成，但仍無寬限期，第三戶以上、高價住宅及法人購屋等主要管制也未全面鬆綁，顯示政策仍以抑制投機為主。

第三，買賣雙方價格認知尚未完全收斂，形成「買方等降、賣方惜售」局面；雖台灣經濟基本面強勁，央行將今年全年經濟成長率預測上修至11.48%，但信用管制和房貸負擔仍壓抑買方追價意願，因此房價較可能維持盤整修正。第四，市場資金目前仍集中在股市與AI、科技產業；台灣不是沒有資金，而是資金尚未輪到房市，只要股市仍具吸引力，房地產就較難成為資金配置優先選項。

展望後市，李同榮認為，政策消息面可觀察三大輪動；第一是「政策輪動」，本次可視為信用政策由持續緊縮轉向局部修正的訊號，若房市持續降溫、投機需求未明顯回升，未來仍可能滾動檢討部分信用限制。第二是「信心輪動」；政策轉向未必會立即帶動買方追價，但可能使市場由全面觀望轉向看屋、議價和選擇性進場，因此短期最值得觀察的是成交量、而非價格；而若2026年第四季至2027年上半年成交量逐步回升，市場信心可能逐漸築底。第三是「資金輪動」；若未來股市漲勢趨緩、資金尋找新的配置標的，而房市已完成一段價格修正、成交量回升，且信用環境改善，房地產才較有可能重新承接部分資金。

李同榮總結，本次第二戶房貸鬆綁並非代表房市多頭重新啟動，而是交易量由縮轉溫的政策訊號。未來房市可能呈現「政策底先出現、信心與成交量底接棒、價格底最後確認」的循環。但在信用管制仍嚴、價格仍處修正階段，以及市場資金仍集中股市等因素下，短期房價仍難明顯反彈翻多。央行此次鬆綁是下一階段政策調整的起點，惟房市真正轉折仍須觀察政策、信心與資金三大輪動能否依序接棒。