2015-06-15經濟日報 記者陳美玲整理
王應傑（東森房屋董事長）
受到各界關注的房地合一稅制，預計明年元旦開始實施，同日奢侈稅宣告退場，此次稅制改革暗示房市輕稅時代將結束，建議原先受奢侈稅二年閉鎖期限制的資金，可透過新法上路的蜜月期間，早日落袋為安；相對的，房地產不利的政策因素已消弭，我認為此時中古屋的議價空間大，買方應把握購屋時機。
房地合一稅日前經立法院三讀通過，根據法案的內容，未來持有一年以下出售的資本利得課稅稅率45%；持有一年以上、二年以下稅率35%；持有超過二年至十年以下為20%；持有逾十年為15%。另外「非自願性買賣交易」、「個人與建商合建分屋」、「繼承或受遺贈取得的房地」等特殊案例之修法條文，皆按照原持有時間併計。
舉例來說，若某甲在2015年6月買入總價1，800萬元的房產，在2016年5月以2，000萬元脫手，以奢侈稅持有一年內課徵總價15%的規定，依法應繳稅300萬元，不過房地合一上路後，則以出售房地產獲利金額先扣除土地上漲的總數額、再乘以45%規定，換算後，某甲僅需繳稅約85.5萬元，新制需繳稅負將大幅減少四倍。試算：【（2，000萬元-1，800萬元）-土地漲價總數額（因各地公告土地現值漲幅不一，若以10萬元計）】*45%= （200萬-10萬）*45%=85.5萬元
站在賣方的角度來看，在新法實施前，如取得之物件已持有滿二年，可免奢侈稅，於出售時的財產交易所得稅是依現行「財產所得標準」來核課，房屋適用房屋評定現值課徵（豪宅產品除外），將有獲利空間，應把握今年下半年時間售出。
若在2014年1月2日（含）後才取得之物件因持有未滿二年，到2016年新法實施後，因奢侈稅退場等同房屋取得成本變低，依新稅負規定有獲利才課稅，對短期投資客而言，更是售屋好時機，不然等到房地合一實價課稅上路，就象徵低稅時代結束，高稅時代來臨，屆時短期投資客恐將消失。
目前距離新法實施還有半年時間，預估非自住物件的委託銷售量將會提升。在供給量增加的情況下，買方議價空間將增大，我認為今年底前，房價會出現明顯修正，買方要好好把握這個難得的購屋機會。
房地合一稅制上路，奢侈稅退場，這對房仲業而言，是一大利多，房地產不確定性因素排除，將有利整體房地市場修正回應有市場機制，否則去年全國買賣移轉棟數僅32萬棟，雙北市整體的交易量減少三至四成，這並非是好現象。
另外，據實價登錄網資訊，去年六都交易規模較前年蒸發1兆元的金額，房地合一上路前，至少能讓受奢侈稅閉鎖的投資客物件釋出，相對有剛性需求的買方，就可以把握這難得的議價機會、積極看屋和議價，在此買賣需求浮現下，有望帶動下半年成交量增加二成。
雖然成屋市場有機會因今年購屋適用舊制、在稅負較輕的情況，有望刺激買氣出來。不過，對於有意購買預售屋的買方，我建議暫時先觀察市況，我預估，由於整體房地產市場將受新制影響而修正，如有建商遇到財務周轉不靈的狀況，恐面臨無法順利完工，或影響到建材及施工的品質的情形。
有自用需求的買方，我建議今年下半年，可以挑選已進入交屋期的預售屋，以便觀察實際屋況。而下半年在供給大於需求的狀況下，此時購屋將會是最佳時機。