自由時報地產天下
2025年8月9日 週六 上午4:30

【文/記者朱語蕎】

▲不少前幾年購買預售屋的民眾，面臨要交屋卻貸不到款。
根據最新六都買賣移轉數據，7月移轉轉棟數為1萬8856棟，比去年同期減少約29%，不過較6月有些許成長，業者觀察，房市有逐步打底趨勢，民眾或許有機會趁機搶便宜。而根據Q2國泰房地產指數統計，受嚴格放貸與市場觀望交互影響，銷售率創16年新低，成交量也創下8年新低，整體房市交易持續降溫。
進一步觀察各地區表現，相較上一季，台北、桃園成交價上漲，新北穩定，其餘地區下跌；成交量部分新北、桃園、高雄穩定，其餘地區減少。
相較去年同季，成交價台南、高雄持穩，其餘地區上漲，成交量則全面減少。從四季移動趨勢觀察，各地區成交價均超過2013年到2015年波段高點，成交量與該波段比較則高低互見。
房市高檔盤整 「降價促成交」成關鍵
以中古屋市場來看，民眾觀望態勢明顯，也讓部分屋主不得不讓價，中古市場已見房價下修，根據政大永慶即時房價指數顯示，2025Q2七大都會區房價指數季跌幅介於0.5%至2.7%之間，而成交議價率也有擴大的趨勢，顯示有明顯降價較能爭取成交的機會，「降價促成交」仍是打破目前房市僵局的利器。
不過，預售市場價格仍相當堅挺，只有見到建商以送裝潢、送家具，來達到「類降價」趨勢，但央行限貸未縮手，面臨交屋的買方碰到前所未有的貸款風暴，不只買方擔憂房貸問題，也同時考驗建商的資金握籌。
央行在去年9推出第7波信用管制，主要是希望銀行不要把信用過度集中在房地產，同時也達到打炒房作用，在今年7月的最新統計顯示，全體銀行購置住宅貸款年增率降到7.38％，創近18個月新低，年增率也已連續9個月縮減，雖然6月房貸餘額升至11兆3188億元，續創歷史新高，但上半年整體國銀房貸餘額僅增2356.7億元，不到去年同期增幅一半。
從數據上來看，央行措施的確奏效，房市交易呈現高檔盤整，但在第一線業者及購屋族眼中，貸款風暴卻是眼下最大難關，許多房仲和跑單面臨沒有客人的窘境，甚至比疫情期間還慘。
此外，根據內政部統計月報資料顯示，今年1∼5月全台住宅使照使照量來到55347戶，首度突破5.5萬戶大關，創下2006年有統計資料以來新高，從去年開始龐大預售推案進入完工階段，預料未來一、二年仍是使照高峰，將迎來大量交屋潮。
根據《591實價登錄》統計，今年下半年七都新案預計完工交屋戶數高達5.7萬戶，前十大行政區中又以台中、桃園占比最高，尤其台中北屯更涵蓋逾3千戶，恐將成為此次「限貸令」衝擊最大的重災區。


▲央行信用管制未鬆綁，房市風暴逐漸蔓延。
最大交屋潮強碰限貸令 解約壓力大
而因銀行放貸緊縮，也造成這兩年購買預售屋的民眾，面臨貸不到款的問題，今年前5個月七都預售屋解約量已逼近千件，較去年同期增加6成，其中4月解約量更首度突破2百件，且已連續2個月維持在2百件以上，反映預售屋解約壓力不小。
591房屋交易網分析，解約量主要集中於近年預售市場火熱的桃園與台中，今年的解約量則多集中在去年才入手的個案，顯示短期投資買盤在市場轉冷時最容易鬆動。此外，2023年7月前購入的預售屋仍可換約，在房價漲幅可觀的情況下，買方不致輕易解約，但隨著買氣疲弱、關稅議題反覆，市場信心仍待觀察，若後續無法順利換約，解約量恐將持續走高。
房市趨勢專家李同榮表示，這波下修卻是由中南部成屋率先於2024年Q4開始領跌，而此時預售市場卻聞風暫時不動。主要理由是建商口袋深暫時挺住，另外是怕引起已購戶反彈，改以贈送裝潢傢促銷，事實上就是偷偷降價。
但隨著交易量持續探底，預售市場價格到第二季已經開始明顯鬆動，預期下半年會有更大幅度的下修，換約潮、解約潮會明顯增加，到年底或明年初甚至會有斷頭潮出現。
他直言，預售市場將出現下修三步曲，包括「換約潮平轉」、「解約潮認賠」、「斷頭潮賠不起」。最後的「斷頭潮」預期在今年年底或明年初出現，不過若巿場沒有太大利空而跌幅不深，斷頭現象就會減少。
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▲信用管制及房市冷卻，讓中小型建商首當其衝，專家建議，此階段更應重視建商品牌。
投資客多殺多 議價好時機
李同榮表示，預售市場下修已成定局，投資客開始會有多殺多局面出現，此時仍會有自住客與中期投資客預期3年後巿場會轉好而願意進場承接。但預售屋若不開始降價，交屋潮與投資客拋售潮
而此時或許就是民眾撿便宜的好時機，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，近期市場上物件開始陸續增加，一方面市場景氣平淡待售去化緩慢，及符合房地合一稅制度下的誘因，包括持有超過5年、稅率下降至20%者，或符合自用連續設籍滿6年，符合400萬免稅條件等，少數屋主在需要資金調度或者獲利了結的情況下，的確部分價格上是更有彈性。
根據永慶統計的七都成交議價率來觀察，今年4∼5月七都成交議價率普遍維持在9.8%至13.0%的高檔水準，與去年6、7月房市高點相比，七大都會區成交議價率皆呈現擴大趨勢，賣方為求加快成交步調普遍願意稍微調整價格，議價空間拉大，使得近幾個月成交議價率均維持在相對高檔。
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，限貸令打退許多財務體質較弱的買方，包括頭期款吃緊，固定收入低的上班族，由於去年下半年的換屋族在貸款時有簽切結書的買方，到今年陸續面臨要出售第一屋的期限將至，因此市場上多少會出現有讓利的物件，議價空間有機會再拉大。