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坐落東帝士舊址…新光三越台南小北門店將營運 周邊房價為何反跌10％？
工商時報 顏瑞田
2025年8月28日 週四 上午9:44
台南市新光三越小北門店，將於8月29日試營運，不過，周邊小北商圈的平均房價，卻從去年每坪27.3萬元，下跌至今年24.5萬元，跌幅10.1％，有利多出盡的味道，相反的，台南市區五大百貨商圈中的站前百貨商圈、成大百貨商圈、以及新天地商圈等三大百貨商圈，近一年房價仍有8％到15％的漲幅。
台灣房屋奉天南山廣場加盟店店東李吟蔚28日表示，新光三越小北門店舊址，為許多老台南人的青春回憶「東帝士百貨」，原址拆除後，興建為結合商辦、百貨的南山台南廣場，新光三越承租4層樓，商場面積約1.1萬坪，成為台南市區的第7間大型百貨，也是北區規模最大的百貨商場。
她說，該商圈靠近消費力高的鄭子寮重劃區，區段生活機能成熟，未來也將擁有北外環快速道路機能，可快速串接南科，而該區住宅以透天聚落為主，近年陸續有多個預售大樓案進駐，買氣不俗。
以周邊兩年內交屋的新成屋，如「遠雄北府苑」、「欣府城・一品樓」，每坪成交均價均有4字頭行情，但隨波段新屋交屋潮結束，少了高價新案撐場，今年交易拉回到中古市場，均價表現也跟著回落。
另一方面，2023年就已宣布新光三越即將進駐，紅利消息曝光時，利多已提前反映，也讓消化後的價格漲幅，相對不明顯，加上今年受央行限貸令影響，台南房市景氣降溫，購屋族對高總價物件的追價表現，相對保守，房價因而收斂
不過，李吟蔚指出，雖然面臨大環境不利因素，但仍有台南市的百貨商圈，展現強勁抗跌力，例如坐擁新光三越中山店、Focus及大遠百公園店，三大百貨集結的火車站前商圈，房價表現就很給力，區段房價今年每坪均價來到26萬元，年漲幅約13.5％，另外，大遠百成功店所屬的成大商圈，及新光三越台南新天地周邊房價，也分別有9.5％和8.6％的漲幅。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，受限貸令政策影響，購屋族為避免房貸卡關，普遍出現縮預算、降總價的現象，降低申貸額度門檻，以爭取順利核貸，在此情況下，一些總價帶親民、供給量少，同時兼具生活機能的商圈，反而成為低迷房市中的亮點。
李家妮說，在大環境走弱之際，能否支撐房價發展，關鍵仍在於生活圈本身的整體機能條件、與人口動能，逆勢突圍的三大商圈，皆為台南核心地段的老字號百貨商圈。
她以站前商圈為例指出，不僅坐落市中心蛋黃區，還結合交通、教育與就業優勢，商圈人口密度高、生活機能優渥，吸引涵蓋自住、換屋、就業等族群購屋，租買需求來源多元，加上區段新案稀缺，以價格親民的中古住宅為主力，因此，市場表現穩定，且未來台鐵地下化與捷運綠線建設紅利，也讓房價具備長線支撐力道，展現出抗跌的市場特性。
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