【#財經相對論 EP103】

青安3.0於2026年8月1日正式上路，新增了年收入200萬、50歲上限以及總價限制！當台北市住宅買賣平均契約總價高達2953萬、預售屋突破4300萬，首購族即便貸八成也得掏出600萬現金。在央行第七波信用管制下，房市正式走入「比購買力、比現金流」的全新階段！究竟股市震盪資金會流回房市嗎？預售屋為何居高不下？少子化下未來30年哪種產品接手性最強？

本集《財經相對論》EP103邀請到高力國際不動產董事 黃舒衛 來到現場。他將從資金、景氣、營建成本與法人商業不動產佈局，全方位拆解台灣房地產的全新定價邏輯！

Q：青安 3.0 限制年所得 200 萬，對房市影響大嗎？
A：受影響族群約占 8%~10%。由於本次係鎖定「個人所得」而非家戶所得，市場已出現轉由所得較低之配偶當申貸人、高收入者當保人的合規應變做法，實際市場衝擊與 2.0 相去不遠。

Q：股市震盪，資金會大舉流回房市嗎？
A：難度極高。股市進場門檻低（零股、ETF），資金活潑；反觀房市在台北市首購自備款需 600 萬以上，加上央行去槓桿與信用管制扣得很緊，資金黏性高，難以吸納股市資金。

Q：少子化與超高齡社會下，哪種房型未來 30 年接手性最強？A：「兩房」與電梯產品。台北市平均家戶人口已降至 2.25 人（中山區僅 2.047 人），小家庭與高齡長者對「兩房、電梯華廈/大樓」的需求遠高於大坪數三房或四房。

本集重點精華提要：
◎預售屋價漲與量縮的結構性真相：
建商不降價係因「土地成本未降、工料雙漲、缺工被科技廠搶人、法規極嚴（綠容率、光電板設置）」；需求端則因管制排除投資客，僅剩不缺自備款的「換屋族與置產族」，促使市場轉向「改善型換屋」，出現量縮價漲的矛盾現象。

◎法人挑選商用不動產的三大黃金指標：
法人無法隨意買住宅，聚焦商辦與店面。評判標準優先看「實質投報率（扣除空置率與營運成本）」、其次為「未來出場獲利機會」與「法規變更管理成本（如辦公室改商場/旅館）」。

◎預售屋交屋潮與五年後「價值勝過價格」標的：
被卡在預售屋禁轉期的屋主應盤點現金流。若能撐過今明兩年高成本期，選擇「產業（如楠梓台積電帶動幾萬就業人口）與軌道建設到位」的重劃區，五年後實質價值將追上價格。

(⚠️本集錄影日期：2026/7/23)
主持人：#朱楚文
來賓：高力國際不動產董事 #黃舒衛





本集節目重點：
00:00 精彩預告：少子化與超高齡社會下，未來 30 年接手性最強的產品是兩房
01:04 節目開場：青安 3.0 正式上路！房市走向比購買力與現金流新階段
01:41 主持人朱楚文介紹來賓：高力國際不動產董事 黃舒衛
02:37 青安演進史：舊青安 vs 青安 2.0 vs 青安 3.0 差異解密
02:56 青安 3.0 門檻一：限 50 歲以下！北市住宅平均契約價 2953 萬、預售屋 4300 萬
04:23 青安 3.0 門檻二：個人年所得限 200 萬以下！衝擊 8%~10% 申貸族群
05:33 個人所得限制的市場巧門：轉由配偶申貸、高收入者擔任保人
06:46 房市三大結構性壓力：高基期、去槓桿與資金轉入股市
07:48 去槓桿資金壓力大：美國 30 年公債殖利率破 5.14% 創 20 年新高
08:21 台灣房貸利率從 1.46% 升至 2.46%：消費者購買力被打折
08:52 央行第七波信用管制：多屋族與豪宅僅能貸三成，槓桿打不開
09:32 資金黏性差異：股市低門檻 (ETF/零股) vs 北市房市首購自備 600 萬
10:19 股市資金難回流房市：政策扣緊下房市資金自由度遠低於股市
11:51 預售屋價格居高不下：土地成本、工料雙漲與高科技廠搶工真相
13:00 建築法規變嚴墊高成本：綠容率立體計算與光電板強制設置
13:48 需求端分化：投資客退場，市場僅剩「改善型換屋族與置產族」
15:01 家戶人口縮減趨勢：北市平均 2.25 人、中山區 2.047 人帶動小宅需求
16:12 傳統房市指標失效：土地交易量縮，建商改走都更危老與公辦聯開
17:26 中古屋慘澹原因：過去三年每年交屋破 10 萬戶，滯後反映預售交易
18:28 未來房市觀察指標：產業高科技投資與軌道經濟乘數效果
19:36 法人投資商用不動產三標準：實質投報率、出場機會與管理法規成本
22:06 專家資產配置心法：扣除自住後，保持 3 成資金布局實體不動產
24:33 成家置產建議：檢視今明兩年負擔力與「五年後價值勝過價格」標的
25:23 高雄楠梓台積電效應：5年內每年開一廠，帶動6-8萬產業人口進駐
25:51 產品30年檢驗法則：少子化兩房勝三四房、電梯住宅勝公寓
26:59 手中有房該賣嗎？預售屋禁轉期屋主交屋與財務規劃建議
29:13 主持人總結：按讚訂閱